因“腰线层”栏杆违约，肖某向某地产公司索赔维权

【基本案情】

2018年9月7日，某地产公司（甲方）与肖某（乙方）签订《D市商品房买卖合同》，约定乙方所购商品房总成交价1506429元。甲方应在2020年3月20日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《某项目高层住宅配置标准》约定阳台及护窗栏杆采用金属栏杆、实体栏板、玻璃栏板相结合（具体以实际交房为准）。

某地产公司蔡家项目建筑方案设计图表明案涉房屋位于“腰线层”。“腰线层”一般指为突出建筑物层次感，通过建设施工，在建筑物外立面形成的横向带状装饰。

肖某于2019年12月24日对案涉房屋进行验收，发现房屋位于“腰线层”，其所购房屋的阳台栏杆上半部分为玻璃，下半部分为砌筑墙体，与同楼栋其他楼层房屋的区别在于其他房屋的阳台栏杆通体为玻璃栏杆，即玻璃栏杆直到阳台地面，没有砌筑墙体。向某地产公司提出异议未果，肖某诉至法院请求：某地产公司商品房景观阳台栏杆恢复至同户型其他楼层统一标准，并支付“腰线层”瑕疵赔偿金30128.58元（系房屋总价的2%）。

【刘颖新律师评析】

案涉房屋位处“腰线层”，在结构设计上与其他房屋确有不同，《商品房买卖合同》及补充协议中没有对案涉房屋系“腰线层”的任何说明，某地产公司作为专业开发建设单位，理应遵循诚实信用原则，将“腰线层”房屋与其他楼层房屋之间存在的差异明确告知买受人，以便能够让买受人作出是否购买“腰线层”房屋的选择。然而，某地产公司在缔约前的宣传介绍及缔约过程中均未对案涉房屋与其他楼层房屋之间存在的差异作出必要的提醒和合理的说明，故应认定某地产公司未履行如实告知义务。案涉房屋阳台与同户型其他房屋相比较，存在半玻璃栏杆与全玻璃栏杆的差异，该差异一是对肖某在居住使用过程中的观感明显产生影响，二是砌筑墙体对阳台可利用空间也存在小于全玻璃栏杆的影响，故某地产公司应承担违约责任。针对肖某同时要求整改及赔偿损失的诉讼请求，因整改涉及规划许可及小区楼栋整体外观一致性问题，某地产公司在客观上难以对“腰线层”进行整改，故肖某不能同时主张。某地产公司应当赔偿损失。案涉房屋总价款为一百五十余万元，肖某主张以2%计算，因房屋价值的贬损具有主观性，非客观专业技术范围，该比例在合理范围内，

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