露台坠亡事件引发的房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

2019年李某取得案涉房屋所有权，建筑面积78.47平方米。2020年6月15日凌晨，案外人坠落于案涉房屋主卧外露台，并当场死亡。该露台并非案涉房屋专有面积，但和案涉房屋客厅、主卧相邻，通过案涉房屋客厅、主卧可直达露台。2021年，李某对案涉房屋进行装修，在露台铺设了地砖和木地板，并打造了植物景观，装修后的露台和其他房屋外露台间有明显隔断，装修范围包括案外人坠落地点。李某还在紧邻露台的外墙上加装了水龙头、插座、灯具，并将案涉房屋主卧窗户改为推拉门。

2022年5月2日，李某作为出卖人，陈某作为买受人，双方就案涉房屋签订买卖合同，陈某向李某支付定金8万元。李某在房屋买卖合同中确认案涉房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，并约定，若李某故意隐瞒真实情况，须承担相应的赔偿责任，因李某的欺诈行为使得陈某在违背真实意思的基础上订立合同的，陈某有权要求撤销买卖合同，要求返还房款并赔偿相应的损失。房屋买卖合同签订后，陈某从他人处得知，曾有人坠落于案涉房屋外的露台上，故以李某在订立合同过程中存在欺诈为由，诉至法院，要求撤销合同，并返还购房款。

【刘颖新律师评析】

虽然案外人坠落地点非案涉房屋专有面积，但李某对露台进行了精装修，案涉房屋客厅、主卧和露台相邻，可以直达，李某上述行为无疑会使购房人在看房时产生“露台属于房屋一部分”的认识，露台的现状会对购房人是否决定购买房屋产生影响。另，坠楼事件发生于李某取得房屋所有权后，李某的装修行为亦发生在坠楼事件之后，坠楼地点距离李某房屋主卧非常近，李某知晓坠楼事件具有高度盖然性。在非正常死亡情况对购房人购买心理产生影响的情况下，出卖人李某有如实披露义务。李某未履行该义务，应当认定为欺诈，故陈某有权要求撤销李某和陈某之间的房屋买卖合同，李某返还陈某已付购房款定金以及因维权所产生的相关费用。

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