房屋接房现挡墙遮挡视线，易某何某与房产公司起纠纷

【基本案情】

2018年6月27日，某房产公司（甲方）与易某、何某签订《A市商品房买卖合同》及相应附件，约定：乙方购买甲方房屋，172.62平方米；总成交价3017526元。附件一“房屋分层平面图及分户户型平面图”注明：甲乙双方一致同意本图仅标示销售房屋的所在位置和户型结构，对与销售房屋相邻的附属设施、设备和建筑物、构筑物不作标示。

2018年6月27日，某房产公司（甲方）与易某、何某签订《商品房买卖合同之补充协议》主要约定：乙方在签订本补充协议之前，对本商品房及其朝向、位置、楼层、大小、结构以及周边环境及附属设施等已充分了结并认可。已知悉所购商品房周边的电梯井、发电机房、烟道等情况，以及小区周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施、垃圾收集点等情况，并清楚可能受到的噪音、粉尘、气味等不利因素的影响，乙方表示认可和接受。

接房时，易某、何某发现房屋窗外有大面积挡墙遮挡视线，双方遂发生争议。本院组织双方对案涉房屋进行实地勘踏，发现：从进门方向，案涉房屋沿右侧的布局为卧室1、厕所、卧室2、卧室3，每间卧室均安装有整墙落地窗，厕所安装有三分之一墙幅的落地窗，室外目测约三米处有一高度齐平案涉房屋天花板的L形挡墙（L形挡墙的短边连接处为卧室3的落地窗左侧边缘，长边连接处为案涉房屋右侧的外墙），挡墙从卧室1延伸至卧室3，整幅挡墙呈围合状态将卧室1、厕所、卧室2、卧室3的全部平视视野封闭其中。

【刘颖新律师评析】

从实地勘踏情况来看，案涉房屋的卧室1、厕所、卧室2、卧室3的平视视野被挡墙几乎完全封闭，前述各房间仅在贴近窗户且抬头仰望的情况下才能从挡墙的上沿看到天空，前述房间的采光、视野等均受到了明显影响，进而影响房屋品质和房屋增值。而前述各房间的范围又占了案涉房屋的整个右侧区域，挡墙构成影响案涉房屋的重要不利因素，对案涉房屋的使用及价值均有明显影响。某房产公司认为其在签订《A市商品房买卖合同》及补充协议时通过附图的形式明确告知了易某、何某挡墙的存在，故其已经尽到了告知义务。从《A市商品房买卖合同》附图内容来看，确实可以看出案涉房屋的分层平面图上有挡墙所在商业的平面图，但法院认为，挡墙的存在明显对案涉房屋有不利影响，某房产公司作为专业房地产开发企业，明知挡墙的存在对案涉房屋有重要影响，但其仅在分层平面图上画出挡墙所在商业的平面图，未明确标注商业楼栋的高度及与案涉房屋的距离，不构成向易某、何某告知重要不利因素的合理提示行为，未尽到重要不利因素的告知义务。同时，就案涉房屋的交易价格而言，并无证据证明案涉房屋的成交价格低于同小区同档次的房屋，从一般公众认知而言，如若在某房产公司的告知下，易某、何某对挡墙的存在有明确认知，其用同水平价格去购买有挡墙的房产而不另寻房源的可能性亦很小。

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