一房二卖引争议，袁某诉周某解除合同

【基本案情】

2022年1月25日，周某与袁某签订《B市存量房屋买卖合同》，约定由袁某购买周某所有房屋，交易价款共计2560000元，于2022年3月15日办理过户登记，并于该日前1个工作日支付剩余购房款2460000元。袁某按约支付房款。

2022年3月14日，案涉房屋被案外人在不动产登记机构申请办理异议登记。

2022年3月15日，因案涉房屋存在异议登记，袁某未与周某办理房屋过户登记手续，并从房屋交易资金存管专用账户退回2460000元房款。同日，袁某向周某送达《解除合同通知书》，载明：因案涉房屋涉嫌一房二卖，现通知解除《B市存量房屋买卖合同》，立即退还定金100000元并赔偿损失等。后袁某以前述请求为诉请诉至法院。

2022年3月24日，本院因另案对案涉房屋作出查封。

另查明，2022年1月20日，案外人王某与周某就买卖案涉房屋达成口头买卖协议，双方约定“总价247万，全款，含所有家具家电等设施；定金5万；过户240万；不晚于2022年4月20日过户；交房尾款2万元”，后因周某表示不再出售房屋，王某遂于2022年3月15日对案涉房屋申请异议登记，并起诉至本院要求周某承担违约责任，又于2022年3月24日完成对案涉房屋的诉讼查封。此后，本院判决认定周某存在违约行为，判令周某双倍返还定金10万元。

【刘颖新律师评析】

首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定判断异议登记只是一种临时性救济措施，可以通过暂时阻断不动产登记物权的公信力,排除第三人善意取得，保护真实权利人的合法权益，同时有效地协调第三人的利益。

其次，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。根据前述规定，异议登记并不影响房屋产权的过户。

最后，袁某与周某订立房屋买卖法律关系的合同目的系通过支付对价取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋可以进行处分、收益。因此，虽然案涉房屋存在异议登记，但该异议登记情况与袁某最终想要取得案涉房屋所有权的目的并不冲突。按照双方合同约定的履行义务完成过户后，即便袁某因异议登记行为存在其他损失，其也可通过法律途径解决。此外，在袁某行使解除权时，周某并不存在其他可以导致袁某无法实现合同目的的违约行为。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

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