陈某某诉某养猪社：房屋转让欠税争议

【基本案情】

原告陈某某诉称，2010年9月陈某某与B市某养猪专业联合社（以下简称某养猪社）签订房屋转让协议，购买位于永川某镇的房屋，协议价格30万元。但当 2019年陈某某办理产权过户手续时才发现某养猪社从获得该房屋所有权至转让之前从未申报缴纳房屋土地使用税和房产税。为顺利办理房屋过户手续，陈某某垫付了2004年至2010年9月所欠的税费，共计 4万余元。陈某某认为，因签订转让协议时某养猪社并未告知陈某某涉案房屋的欠税情况，而某养猪社作为房屋的转让人，应该保证房屋可正常过户，房屋转让前所产生的税费也应由房屋的转让人即某养猪社自行承担，遂起诉到法院。

被告某养猪社辩称，陈某某与其签订的《房屋转让协议》中明确约定产权过户手续由陈某某负责办理并承担过户的全部税费，故过户涉及的税费均应由作为买方的陈某某承担。若如陈某某所称其在签订《房屋转让协议》时不知道涉案房产的税费情况，则转让协议属于因重大误解签订的合同，其可以要求撤销。

【刘颖新律师评析】

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。《B市城镇土地使用税实施办法》第三条规定，凡在本办法第二条规定的开征范围内拥有土地使用权的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。在将案涉房屋产权转移给陈某某之前，某养猪社系该房屋的产权人和土地使用权人，负有相应纳税义务。与此同时，《房屋转让协议》约定的税费仅限于因办理产权转移登记手续过程中产生的税费，而非有关房屋的一切税费，房产税和城镇土地使用税并非房屋买卖产生的税费，不应当由买方陈某某承担。判决由被告B市某养猪专业联合社于判决生效后三日内支付原告陈治金房产税及滞纳金1000余元，城镇土地使用税及滞纳金3万余元。

对合同的解释，应当遵循一定的原则，既要符合合同目的，又要实现公平正义。《中华人民共和国民法典》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。第四百六十六条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。对合同条款的理解，应当从文义出发，兼顾客观与主观主义。在当事人对合同条款理解不同而发生争议时，法官应当以一个理性人处于缔约环境中对合同用语的理解为准，来探寻合同条款的真实含义。在双方对合同用语并未赋予特定含义的情况下，法院应以客观合理性标准来揭示合同用语的含义。

本案中，双方约定由买方承担过户的全部税费，按照交易习惯，买卖双方在签约时已经明确知晓转移产权一定会产生税费。从条款字面意义来看，无论课税项目和金额多少，只要是因转移产权发生的，都应当由买方承担。但房产税和城镇土地使用税显然并非转移产权而发生的税费。两个税种都是每半年征收一次，产权的转移不会引起两个税种的发生与否，只会影响纳税义务人的变更。因此房产税和城镇土地使用税不属于合同条款中约定的过户税费，这样理解既符合当事人的主观预期，也符合日常交易习惯。

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