鲍某诉 A 公司：院落围墙围合封闭引争议

【基本案情】

 2016年3月,鲍某（买受人）与A公司（出卖人）签订《A市商品房预售合同》（以下简称合同），约定买受人购买房屋坐落S区xx301。合同签订后，鲍某支付了房款。此后，A公司将涉案房屋交付鲍某。2018年3月30日，位于S区xx302号房屋所有权登记在鲍某名下。涉案小区内公共绿地，由A公司分割并合围后交付业主管理使用。鲍某现使用的院落位于地面一层，鲍某自室内地下一层至户外楼梯步行可至院落花园。院落花园由围墙围起，属封闭状态，院落内宽约4米，长约20米，墙高约2.2米，面积约100平方米。

  鲍某根据工程规划许可证总平面图认为A公司对院落的围合封闭不符合合同约定和法律规定，即A公司将房屋所在A1#住宅楼北侧相临部分红线内公共绿地进行完全封闭后交给鲍某使用，该部分系公共绿地，不是合围建筑，故围墙未经许可属违法建筑应拆除。鲍某认为双方合同约定鲍某同意A公司进行围合或封闭，但并没有约定同意采用封死的方式，应当留有出入口，合同中不利因素特别提示部分约定了无法通过花园入户的房屋，其中不包括鲍某的房屋，在对该合同存在两种解释的情况下应当作出不利于提供格式条款一方的解释，另外，鲍某认为A公司交付的房屋严重违反了《建筑设计防火规范》以及房屋建筑可达性设计规范等基本设计规范和标准，违反了合同约定。故鲍某向法院提起诉讼，诉求：1、请求判令A公司拆除S区xx302房屋的东侧院落围墙；2.请求判令A公司承担本案诉讼费用。

【刘颖新律师评析】

依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。本案中，鲍某与A公司签订的《A市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按约定履行。合同约定所有房屋的底层花园（含天井）、露台（天台）、开敞阳台、下沉庭院等，买受人不可撤销地同意并授权出卖人可将该底层花园和/或露台（天台）、开敞阳台、下沉庭院等进行围合或封闭，并指定给相应业主独立管理使用和维护。根据合同约定，鲍某同意A公司将底层花园等围合或封闭并由业主独立管理使用和维护。目前鲍某通过户内进出花园，依据涉案房屋的坐落以及所分配使用的花园位置，花园东墙以用来分割鲍某与邻居的花园空间，东墙虽无规划手续，但经鲍某及业主同意A公司进行围合以形成业主的独立花园，现鲍某要求A公司拆除东墙，与合同约定不符，故现鲍某主张请求拆除房屋东侧院落围墙的诉讼请求，无事实和法律依据，

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837