《商品房买卖合同》中，什么样的格式条款是无效的？

【基本案情】

2020年6月11日，李某某、夏某某与某实业公司签订《C市商品房买卖合同》，约定：李某某、夏某某购买某实业公司开发的商品房，逾期交房超过30日后李某某、夏某某有权解除合同。双方同时签订《补充协议》，约定：如李某某、夏某某逾期付款超过30日，某实业公司有权解除合同；如某实业公司逾期交房，李某某、夏某某放弃解除合同的权利；如出现约定的购房人有权解除合同的事由，某实业公司自该事由发生之日起15日内未收到书面解除合同通知的，视为李某某、夏某某放弃解除权及责任追究权。合同签订后，李某某、夏某某依约支付购房款，但某实业公司未按期交房。2020年12月2日，李某某、夏某某发出《律师函》，以某实业公司逾期交房为由要求解除合同，某实业公司未予同意。李某某、夏某某遂诉至法院，请求判令确认《C市商品房买卖合同》已解除、某实业公司退还购房款。人民法院最终判决确认《C市商品房买卖合同》解除、某实业公司退还李某某、夏某某已付购房款等。

【刘颖新律师评析】

《补充协议》系开发商为了重复使用而预先拟定的在订立合同时未与对方协商的格式合同，该协议约定李某某、夏某某逾期付款时，某实业公司享有合同解除权，而某实业公司逾期交房时，李某某、夏某某放弃合同解除权，明显排除了购房人的主要权利，应属无效；该协议约定李某某、夏某某合同解除权行使期限为15日，而对某实业公司并无相应限制，且前述15日与法定的一年解除权行使期限相距甚远，亦与催告后三个月合同解除权行使期限存在较大差距，属于不合理限制购房人主要权利，亦属无效。李某某、夏某某是否享有解除权仍应根据《C市商品房买卖合同》相关约定加以判断，某实业公司逾期交房，李某某、夏某某享有合同解除权。

商品房销售过程中，开发商与购房人在《C市商品房买卖合同》示范文本条款外另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见，但若调整后双方权利义务过度失衡，则有违公平原则。本案中，开发商通过补充协议中的格式条款，排除、不合理限制购房人的主要权利，但对自身权利未作对等排除或者限制，应认定开发商没有遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。人民法院依法认定该格式条款无效，有助于引导开发商公平拟定格式条款内容，对规范开发商销售行为、平等保护购房人和开发商的合法权益，具有积极作用。

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