【基本案情】

2011年6月7日，李某将位于张庆村的农村宅基地住宅北房三间卖给邓某。双方签订了房屋买卖协议书，房屋已交付但至今还未过户。邓某并非张庆村的集体组织成员，2011年11月8日，邓某的儿子范小某将户口迁到张庆村，成为张庆村村民。后该房屋因市政综合通道工程被拆迁，拆迁补偿总额合计140余万元，李某因而诉至法院，主张所签房屋买卖协议书无效。诉讼中，张庆村作为宅基地所有权人出具情况证明，证实范小某为该村常住人口，参加选举和医保，认可范小某的村集体经济组织成员身份。案件经一审、二审、再审，法院最终驳回了李某的申请。

【刘颖新律师评析】

《中华人民共和国土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”又根据“房地一体”原则，房屋所有权和土地使用权视为整体统一处分，因而转让宅基地房屋的，则其宅基地使用权一并转让。此外，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

因而，根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。虽然案涉协议签订时邓某不具有本村村民资格，但协议签订后，其家庭成员范小某的户籍已登记为张庆村村民。农村宅基地使用权是以户为单位，因而该房屋的买受人在起诉前已具备了本集体经济成员资格，从而应认定买卖合同有效。

【法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。“

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