【基本案情】

2020年11月16日，谢某夫妇与P市某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》合同和补充协议，约定房屋（含车位）总价款732000元。2020年12月16日，该县市场监督管理局因该房地产公司发布有关虚假学区房广告行为，对其作出行政处罚。谢某夫妇认为房地产公司的虚假宣传行为导致其为学区而购房的目的无法实现，遂向法院起诉要求房地产公司按照购买房屋（含车位）价款的10%赔偿违约金73200元。

【刘颖新律师评析】

P市某房地产公司在某学校招生范围未予明确的情况下，通过在售楼部展区以广告、宣传单及销售人员通过微信等自媒体方式宣传小区系某学校学区房，该承诺具体、明确，符合要约的构成要件。结合该县市场监督管理局行政处罚、相关行政判决书认定房地产公司存在虚假宣传学区房的事实，认定房地产公司构成违约，应当承担违约责任。同时，对于违约金数额的认定，考虑到双方未对该项违约责任作出明确约定，且购房人未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错，故酌情按房屋（含车位）价款的1%判令房地产公司向谢某夫妇支付违约金7300元。

本案系根据行政处罚查明房地产公司存在虚假广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金，从而保障购房消费者合法权益，促进房地产公司合规经营，避免虚假宣传的典型案例。本案中，一方面，房地产公司为了销售盈利，利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告宣传方式明示或暗示所售楼房是优质学区房。房地产公司该行为违反了《中华人民共和国广告法》有关房地产广告不得含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房地产公司存在明显过错。且在当前推进教育资源均衡化发展的背景下，也不允许房地产公司以“学区房”名义售楼。另一方面，购房人在应知学区划分存在不确定的情况下，仍轻信房地产公司的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在一定过错。

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