【基本案情】

原告傅某甲、傅某乙诉称：傅某甲、傅某乙向某某房地产公司（以下简称房地产公司）购买一套商品房，房地产公司承诺购房后傅某甲、傅某乙的外孙可以就读某县实验小学，但最终未能就读该校，傅某甲、傅某乙是基于房地产公司的虚假广告及虚假承诺购买了房产，故起诉请求解除双方签订的商品房买卖合同以及赔偿损失等。被告房地产公司辩称：1.购房款并非傅某甲、傅某乙诉称的135万元；2.曾许诺学区并非虚假宣传，是因为政策原因才没能落实，且学区问题并非合同条款约定内容，傅某甲、傅某乙不能以此为由来解除合同。双方诉争不断。

【刘颖新律师评析】

本案售楼过程中，房地产公司人员对购买案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孙可以就读某县实验小学的承诺内容清楚、明确。傅某甲、傅某乙基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力。现房地产公司不能兑现承诺，已构成违约。且傅某甲、傅某乙购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，因房地产公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅某甲、傅某乙有权解除合同。合同解除后，房地产公司应将购房款121万元退还给傅某甲、傅某乙，并承担工程费8500元、税费12万元及相关利息损失。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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