【基本案情】

2017年，章某与刘某签订《房屋转让协议》，约定章某将其购买的经济适用房转让给刘某，待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件时，章某再协助刘某办理房屋产权变更登记，将该房屋过户至刘某名下。协议签订后，刘某向章某支付全部转让款并占有、使用该房屋至今。但由于各种原因，章某未能如期办理过户手续，2024年1月17日，刘某向法院提起诉讼，要求章某承担违约责任，支付违约金9万余元。 

【刘颖新律师评析】

章某与刘某签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，合同成立并生效，且协议已实际履行。根据约定，章某应及时将案涉房屋过户至刘某名下，2021年5月该房屋已具备过户条件，但章某至今未能过户，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。章某虽存在违约行为，但刘某一直占有、使用该房屋，除案件诉讼费外并未产生实际损失，违约金应当酌情减少。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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