【基本案情】

2018年10月，常某与某房地产公司签订了商品房买卖合同一份，主要约定由常某购买某房地产公司开发建设的房屋一套，房屋必须于2019年12月20日前交付，交付前常某有权查验房屋，并对除地基基础和主体结构外的其他质量问题有权要求某房地产公司进行维修，交付时供电必须纳入城市供电网络并正式供电，由某房地产公司负责办理开通手续。该合同附件约定某房地产公司仅需在房屋交付之前将供电等设施按规划报建建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。后常某按合同约定足额交付房款，但在查验房屋时发现房屋不通电、推拉门缝隙较大、纱窗闭合不了等问题，以此拒绝收房，并于2023年末诉至法院，要求某房地产公司将上述质量问题修复后交付，并支付违约金10万余元。

【刘颖新律师评析】

关于通电，合同约定交付时供电纳入城市供电网络并正式供电，由某房地产公司负责办理开通手续，附件约定房屋正常使用的供电等设施在交付前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，由常某自行申请开通。具备用电条件是商品房买受人的基本居住要求，也是订立合同时对合同履行结果的合理期待，达到“使用条件”的供电是开发商签订合同时的“承诺”和交付时必须满足的条件，这一基本要求不因附件对交付标准的降低而削减或免除。

只有具备用电条件才能满足常某正常的房屋居住需求，具备交付条件，常某此前的拒绝收楼权利在查验后自然丧失，应配合某房地产公司在通知可用电当天完成收楼手续。而推拉门及纱窗问题不影响常某正常居住，常某无权以此拒绝接收房屋，但某房地产公司负有修复义务。最终，应当支持某房地产公司修复上述质量问题并支付常某迟延交付的违约金等。

【法律依据】

《民法典》第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十五条  买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第六百零一条　出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。

刘颖新律师免费咨询电话13671295837