【基本案情】

柳山某房地产开发有限公司（以下简称该公司）开发了位于柳山市巴城镇的某楼盘，规划建设房屋680套，其中630余套房屋已经对外销售，按照约定应于2020年8月至12月分批完成交付。2019年底，该公司因涉及仲裁案件，账户资金被冻结，无力支付工程款，工地施工断断续续。至2020年5月，仍有约30%左右工程尚未完工，工地基本停工。属地巴城镇政府发现该公司依靠自身力量无法完成交房，遂与法院会商处置方案。经过研判，通过破产程序处置，能够固定该公司的资产、负债，确保资金能够优先用于保交楼。随即启动了府院联动保交楼机制，成立了由属地政府、住建、税务、资规等部门组成的专项工作组。针对已经提起诉讼的购房业主，法院向其释明个案诉讼无法取得房屋也可能无法收回购房款。随后购房人申请该公司破产，法院举行听证，该公司亦认可破产处置是最佳路径。2020年8月底，法院裁定对该公司破产清算，遴选律师事务所加入工作组，并指定该公司工作组为破产管理人。进入破产程序后，该公司因仲裁等案件被冻结的账户资金4700万元依法被释放出来，法院同时批准由破产管理人销售50套未售房屋和地下车位，收回破产前已经销售但购房人尚未付清的购房尾款，总计回笼资金1.5亿元用于续建。与此同时，因该项目施工单位也存在涉诉涉执案件，为保证项目续建资金安全，破产管理人解除了与“债务缠身”原施工单位的合同，确定新的建筑施工单位。2020年12月初，该楼盘项目正式取得了新的施工许可证，全面复工续建。2022年初，该楼盘经过一年多时间续建完工并陆续交房。2022年8月，680余户购房人产证办理完毕。2023年7月，该破产案件结案。

【刘颖新律师评析】

本案系通过市场化、法治化途径保交楼的案例，探索出了一条依法适用破产程序推进“保交楼”工作的典型路径。

一是府院联动合力保交楼。通过精准研判、比较利弊、专业论证，最终由政府多部门组成工作组，由法院指定工作组担任破产管理人，在破产管理人主导下归集资金、厘清债务，组织续建实现“保交楼”目标。

二是充分发挥了企业破产法概括清偿债务的制度功能。该公司在全国各地涉及多起案件，账户内资金和房产被查封，无法利用账户内资金进行续建，施工单位在该情况下也不愿再垫资施工，工程只能停工。按照企业破产法规定，企业进入破产程序后，相关查封措施均应当解除，该公司账户内资金得以释放，房产可以继续销售，回笼资金可以用于续建。进入破产程序后，破产管理人与新的施工单位签订合同，按照法律规定，该部分工程款可以确保得到支付，施工单位愿意施工。工程得以全面复工。

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