【基本案情】

2021年，程某购买了一套二手房，付了100万元房款。因涉案房屋尚有抵押的事实，双方办理过户需等到房主涤除房屋抵押权之后再过户，于是程某与房主约定了2021年年底前过户。

但11月初程某前往涉案房屋处，却意外发现该房屋仍有租客居住。但当时程某与房主签订买卖合同后，约定好了过户之前不能将房屋转卖或转租给他人。

现如今赵某却擅自将房屋又继续租给他人，一是违反了当初的约定，二来房主赵某亦不讲诚信，使得程某对赵某的为人产生不信任感。

二人矛盾恶化之后，程某也不愿意再买房了，但对方却执意要继续履行购房合同，如果解除合同退房款的话，程某需要支付违约金；可房主违约在先，但对方却要求程某赔偿，程某应该如何处理？

【刘颖新律师评析】

本案中，程某与房主签订的合同约定，双方应于2021年11月30 之前办理过户手续并在完成过户后再交付涉案房屋但房主不得在签订合同后再将涉案房屋转卖、租赁给第三方。

然房主在租约到期后未经程某同意将涉案房屋续租给案外人，违反了双方约定，构成违约，程某有权请求解除合同关系。合同解除后，房主继续占有程某已付房款已无依据，程某要求返还，应予以支持。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

因房主违约导致程某丧失交易机会，程某有权主张房主支付违约金。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加:约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

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