【基本案情】

原告：李先生

被告：某房地产开发公司

案情：2023 年 5 月，李先生与某房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，约定购买一套总价为 300 万元的房屋。李先生按照合同约定支付了首付款 90 万元，并准备向银行申请贷款 210 万元。然而，2023 年 7 月，当地政府出台了新的房贷政策，提高了首付比例，李先生原本可以申请的 210 万元贷款额度大幅减少，他只能获得 150 万元的贷款。这意味着李先生需要额外筹集 60 万元的资金才能完成购房交易。李先生无法在短时间内筹集到这笔资金，遂向房地产开发公司提出解除商品房预售合同，并要求退还已支付的首付款 90 万元。

房地产开发公司认为，房贷政策的调整属于不可抗力因素之外的情况，李先生应自行承担后果，不同意解除合同和退款。

法院经审理认为，政府房贷政策调整导致首付比例提高，李先生获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行。李先生无法按照原合同约定的方式支付房款并非其自身过错所致，这种情况超出了李先生在签订合同时能够预见的范围。因此，李先生单方提出解除合同应当予以准许。

最终，法院判决解除李先生与某房地产开发公司签订的商品房预售合同，房地产开发公司应在判决生效后的一定期限内退还李先生已支付的首付款 90 万元。

【刘颖新律师评析】

房贷政策的调整属于不可归责于当事人双方的事由。李先生在签订合同时无法预测政策的变化，且其在政策调整后无法按照原合同约定履行付款义务。根据公平原则和相关法律规定，应允许李先生解除合同，以保护其合法权益。这也提醒了房地产买卖双方，在签订合同时应充分考虑到可能出现的政策变化等风险，并在合同中对相关情况作出合理的约定，以避免不必要的纠纷。

房贷政策的调整属于不可归责于当事人双方的事由。李先生在签订合同时无法预测政策的变化，且其在政策调整后无法按照原合同约定履行付款义务。根据公平原则和相关法律规定，应允许李先生解除合同，以保护其合法权益。这也提醒了房地产买卖双方，在签订合同时应充分考虑到可能出现的政策变化等风险，并在合同中对相关情况作出合理的约定，以避免不必要的纠纷。

房贷政策的调整属于不可归责于当事人双方的事由。李先生在签订合同时无法预测政策的变化，且其在政策调整后无法按照原合同约定履行付款义务。根据公平原则和相关法律规定，应允许李先生解除合同，以保护其合法权益。这也提醒了房地产买卖双方，在签订合同时应充分考虑到可能出现的政策变化等风险，并在合同中对相关情况作出合理的约定，以避免不必要的纠纷。

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