【基本案情】

案情简介：张三与盛地公司形式上签订了商品房买卖合同，房屋在双方签约前已作为酒店开业经营。张三购买的房屋包含酒店重要功能区域，盛地公司将其单独分解出售有违常理。此外，房屋已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，未交接房屋，卖方反而从合同签订当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，这些行为不符合房屋买卖的一般交易习惯。

【刘颖新律师评析】

名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。

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