基本案情：

刘某与某地产公司于2018年1月15日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。合同约定，买卖双方交接商品房时，出卖人向买受人出示相应的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。之后，刘某向某地产公司支付购房款400323元。

某地产公司提供了2021年5月30日临时业主委员会的《钥匙交接时间公告》复印件，载明：“22号楼1单元2021年6月12日—6月13日初步交房”；提供了巴州区气象局网站发布的动态，拟证明在2020年6月16日至17日、2020年7月10日至11日、2020年7月14日至15日、2020年7月21日至22日、2020年8月12日至13日巴州区出现暴雨天气，应当在延期交房期间中扣除10天；提供了疫情防控等来自于网络的报道，拟证明受疫情影响延期交房期间中应扣除6个月。

目前，某地产公司仍未提供案涉房屋所在楼栋的建设工程竣工验收备案证明文件，刘某亦未接收房屋。刘某主张判令某地产公司按日万分之一标准赔偿刘某逾期交房违约金（违约金计算至满足法定和约定交付条件为止）。

法院经审理认为，本案争议焦点为逾期交房违约责任的相关问题。某地产公司至今未提供案涉房屋所在楼栋的建设工程竣工验收备案证明文件，根据合同约定，刘某有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由某地产公司承担。

一是逾期交房违约金计算标准问题。衡量违约金是否过高既要考虑违约所造成的损失程度，亦要考虑合同的履行程度。鉴于案涉楼盘目前状态及某地产公司企业经营现状，根据诚实信用原则和公平原则予以综合权衡，对刘某主张的违约金酌定调整为按已付购房款日万分之零点五计算。

二是逾期交房违约金计算期间问题。某地产公司未举证证明其在2021年6月1日已向刘某出示了合同约定的房屋交付证明文件，其辩称2021年6月1日为违约金计算截止时间的理由不予采信。同时，某地产公司所提供的暴雨天气及疫情防控方面的证据均发生在合同约定的交房时间之后，不属于可以扣除违约期间的情形，其辩称因暴雨天气需扣除10天违约期间及因疫情影响需扣除6个月违约期间的理由不成立。

刘颖新律师评析：

近年来，逾期交房是引发商品房买卖合同纠纷的重要原因之一。该类案件中，是否存在免责事由及逾期交房违约责任的认定是办理难点。该案中，合同约定需提供建设工程竣工验收备案证明文件，开发商一直未能提供，购房人有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任应由开发商承担。另开发商主张暴雨天气及疫情防控属于不可抗力应在违约期限内予以扣除。实际上，暴雨天气及疫情防控均在合同约定的交房时间之后，不属于免责事由。逾期交房违约责任的认定方面，由于开发商与购房人签订的是格式合同，为防止违约金过高，法院综合考虑违约所造成的损失程度，合同的履行程度及案涉楼盘目前状态和某地产公司企业经营现状，对约定的违约金进行调整，确保购房人与开发商之间的利益衡平。

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