【基本案情】

本案涉及购房人李明与售房人张伟之间的房屋买卖纠纷。2020年3月，李明与张伟签订了《XX市二手房买卖合同》，约定张伟以520万元的价格将其名下位于X区的房产出售给李明。合同中特别注明，张伟需在房屋过户后三个月内将房屋内所有户口迁出，并约定了10万元的户口迁出保证金。然而，过户完成后，李明发现房屋内仍遗留有张伟的亲属户口未迁出，且张伟未能按约定时间完成迁户手续。李明遂依据合同条款，向法院提起诉讼，要求张伟支付10万元保证金作为违约金。

【刘颖新律师评议】

在二手房交易中，户口迁移问题往往是买卖双方关注的焦点之一。根据司法实践，虽然直接要求迁户的诉讼请求可能不被法院直接受理，但基于合同约定的户口迁出条款，若一方违约未履行迁户义务，则应承担相应的违约责任。本案中，李明依据合同条款主张违约金，是合法合理的诉求。

提醒购房者在签订合同时，务必明确户口迁出的具体时间、条件及违约责任，尤其是购买学区房或注重户籍价值的房产时，更应详细核实并约定相关事项，以避免未来可能产生的纠纷。

【法律依据】

《民法典》第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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