【基本案情】

张某与小李建筑公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某建筑公司开发建设的房屋。后续，张某向某建筑公司分批缴清购房款、维修基金及契税。在进行不动产登记时发现，张某不具备购房资格，合同无法履行。后某建筑公司向张某退还购房款、维修基金及契税。张某已故丈夫名下登记有房屋，导致张某不具备购买资格，进而无法完成权属登记。关于其已故丈夫名下有房屋的事实张某已告知某建筑公司售楼人员。在签署购房合同前，张某签署了认购书，并在备注处写明：“本人确认购房资格，且向开发商提供证件真实有效”。张某认为，某建筑公司作为销售房屋企业，应对购房人是否具备房屋购买资格进行专业审查，要求某建筑公司赔偿因双方合同无法履行给自己造成的购房款利息损失。

【刘颖新律师评议】

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本案争议关键系在限购政策区域购房，合同哪方具有审核购房人资格的义务。对此，无明确的法律法规规定，合同中亦未约定。在此情况下，依照诚实信用原则，缔约双方均负有向管理部门核查信息的义务。张某在缔约时已向某建筑公司披露，其已故丈夫名下有房，其主动披露该信息，即表明自身对该情形是否符合限购政策存有疑虑，其仅以对方销售人员核实情况作为缔约依据，未向管理职能部门审核，自身有过错。而某建筑公司在张某向其披露了其已故丈夫名下有房的事实后，未对该情况是否符合限购政策核查，未严格履行行政管理要求的核实义务，且某建筑公司如及时推进备案，张某不能通过限购政策审核的情况可能提早发现，避免损失扩大，某建筑公司亦存在过错。

在限购政策区域购房，在合同未明确约定的情况下，依照诚实信用原则，缔约双方均负有向有关部门核查信息的义务，但开发商相对于购房人需承担较重的责任。因为普通购房人在买房时虽查询了解了限购政策，但因不具备专业性知识，在政策的理解与执行阶段可能存在疑虑。而开发商作为房屋开发销售专业机构，相对于普通消费者有一定信息优势，其应对购房人是否具备资格负有更严格的核查义务。故，在缔约阶段，无论是开发商还是购房人，均需对限购政策进行必要核查。同时，购房人在不清楚自己是否具备资格时，不要一味听信销售人员承诺和保证，而是要向管理部门咨询和核查，避免权利受损。

【法律依据】

《民法典》第7条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《合同法》第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

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