【基本案情】

卖方为小朱，买方为小刘。北京市朝阳区砖角楼南里XX房屋(以下简称诉争房屋)房产所有证系登记在小朱名下。2014年7月31日，高某作为小朱委托代理人与小刘签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定小朱将诉争房屋以310万元的价格出售给小刘，当日付定金10万元，在网签完成后，2015年1月31日前小刘交付小朱剩余房款300万元，但未约定办理网签的具体截止时间，其后，小朱将涉案房屋交付小刘，但是小刘一直未办理网签，亦未支付后续款项。小朱将小刘诉至法院解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。小刘亦反诉要求继续履行，并要求过户至其名下，并要求小朱支付相应的违约金。经查，小刘未办理网签的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，准备待出售后再办理涉案房屋的网签手续，故一直拖着未办，目的是少缴税款。

【刘颖新律师评议】

对于本案合同应否解除，主要考虑以下三点：一是根据中介公司的陈述以及小朱向小刘发函，表明小刘确实存在拖延办理网签的情况。二是诉争房屋的签约过程不严谨，涉案房屋买卖合同及《补充协议》内容亦极易让人产生歧义，比如“在网签完成后，2015年1月前小刘交付小朱剩余房款300万元”，该条款并没有明确如在2015年1月XX日后未办理完网签是否仍应交付300万元，极易引发争议，对以后履行造成了障碍。三是争议产生后，虽经法院主持调解，但各方分歧极大，不具备重新达成新的协议的条件。

就违约责任承担问题，小刘拖延不办理网签应承担主要责任，某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任，小朱签约当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。因此法院才判令解除合同、返还房屋，未支持其违约金请求，但是考虑到小刘已实际占有诉争房屋长达一年有余，且造成合同解除小刘应承担主要责任，故小刘已交定金应补偿小朱的部分损失，法院根据责任比例酌定小朱退还定金4万元给小刘。

本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义，双方在一、二审中对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，法院认为该合同已不具备继续履行的基础，应予解除。法院据此依照本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。通过这个案例提醒大家，在签订协议时应当仔细审阅合同条款，避免歧义发生，否则出现争议后，无法按照合同条款处理，甚至出现合同不能履行的后果。

【法律依据】

《合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

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