【基本案情】

周某、李某、李某1、王某共同共有一套房屋，周某与李某系夫妻关系，李某1、王某系李某父母，2019年1月，魏某作为买方与居间方以及上述四人签订《房地产买卖居间合同》，但李某1、王某的签字是由李某代签。为此，李某向魏某出具《承诺书》承诺系父母委托代为签约，自己有权出售房屋。后魏某依约支付了100万元定金，2019年3月魏某上门看房，由李某1、王某接待，接待过程中魏某要求二人在《房地产买卖居间合同》上签字，但二人以需要等子女回来后再签字为由推诿。2019年6月李某1、王某表示不愿意出售房屋。由于合同已无法实际履行，魏某遂与李某签订解约协议，约定房屋买卖合同解除并退还魏某100万元定金，其他责任另行协商或诉讼解决。后魏某起诉要求四人承担违约责任，赔偿100万元定金。

【刘颖新律师评析】

本案共有两个争议焦点，第一个争议焦点为：李某1、王某是否有出售案涉房屋的意思表示。从生活常理的角度来看，李某1、王某既然主动接待魏某看房，按理应当是有卖房的意思。但房屋买卖此类重大事项的意思表示不能单纯依据常理推断，本案中李某1、王某从未在合同上签字，在魏某要求二人签字时亦表示推诿，现有证据不足以证明二人有卖房的意思表示，故在法律上无法支持魏某要求二人承担责任。

第二个争议焦点为：《房地产买卖居间合同》的效力如何认定。本案中，出卖方共有四人，其中周某、李某的签名是由李某代签，对于该代签行为应评价为无权代理，未经被代理人追认，合同对被代理人不发生效力，故李某1、王某无需对合同违约承担责任。但对于周某、李某两人而言，在合同上签字即足以说明有与魏某订立合同、出售房屋的意思表示。依据现行法律规定，合同自当事人签字、盖章时成立、生效，因此合同自周某、李某签字后便对二人发生效力，二人应当依据合同约定承担相应违约责任。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。

《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

刘颖新律师免费咨询电话13671295837