【基本案情】

2017年2月20日，原告于某与被告唐某签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将某市某区房屋出售给原告。涉案房产是学区房，签约时被告告知原告，其妹妹唐某1户籍在该房产内，且由于家庭内部矛盾，唐某1不同意将户籍迁出。原告考虑唐某1是老年人，其子女已经成年，不会导致学区名额被占用，故同意不追究被告的违约责任。后双方依约履行合同，于2017年12月18日完成所有权转移登记手续及房屋交付。

2020年9月，原告打算出售房产，去派出所查询得知，唐某1及其子王某的户籍均登记在涉案房产内，且被告母亲（已故）的户籍信息亦未注销。根据某市二手房买卖交易惯例，学区房内有户口无法迁出，其挂牌价及成交价要低于同类房产50-100万元不等。因学区名额存在被占用的风险，买受人往往并不愿意购买有年轻人户口无法迁出的学区房。据此，原告多次与被告协商要求将王某的户口迁出，被告表示其与唐某1已没有往来，无法协助迁出户口。

唐某辩称，双方的房屋买卖合同已经履行完毕，其没有违约行为。被告是通过中介卖房，原告核对了房产证和户口本，签订合同前，其已经告知原告这是其父母的房子，有王某和唐某1的户口，因为他们没有其他房产，户口迁不出去，原告对此是知情的，而且原告考虑到唐某1是老年人，王某已经成年，不会对原告孩子上学产生影响，因此同意不追究违约责任。现又起诉，没有理由。

法院经审理认为，案涉房屋为学区房，于某购房时考虑子女入学，在签约前对房屋内户口登记情况进行审查，在知晓有唐某1一个人的户口不会影响学位之情形下，同意不追究唐某的违约责任，故在《补充协议》中明确约定有“一户口”未迁出。唐某虽辩称已经口头告知于某有唐某1和王某两个人的户口但并未就此向法院提交证据，故法院对唐某此该项抗辩意见不予采信。现王某的户口亦在涉争房屋未迁出，故法院对于某要求唐某承担王某的户口无法迁出的违约责任的诉讼请求予以支持。

关于违约金数额，于某主张总房款的10%，唐某则认为违约金数额过高，且于某亦未提交证据证明房屋实际出售损失，故法院认定合同约定的违约金过高，并将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。

【刘颖新律师评析】

本案是涉案房屋内存在户籍无法迁出，影响“学位”，从而影响房屋价值要求出卖人承担违约责任的典型案件。购买人购买房屋时，明确考虑子女入学，在签约前对房屋内户口登记情况时进行审查，在知晓有唐某1一个人的户口不会影响学位之情形下，同意不追究唐某的违约责任，故在《补充协议》中明确约定有“一户口”未迁出。

本案购房者其实并未用该“学位”进行上学，但在出售房屋时，发现除了唐某1之外，其子王某的户口也在该房屋，将影响“学位”，影响其房屋出售以及房屋价格，法院认可了这种观点，只是对于其要求赔偿房价款10%的金额，认为太高，进行了调整。其实，对于大多数学区房，特别是名校的学区房来说，有没有“学位”，影响的房价其实不止10%。

因此，对于“学区房”，由于其对购房者具有重大的影响，对于房屋价值也具有重大的影响，签约前，应事先对此进行详细的调查核实，并在购房合同中进行详细的约定。特别是对于违约金数额进行明确的约定，因为“学位”的价值以及“学位”对于房价的影响价值较难证明。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

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