基本案情

胡某系沈2、沈1母亲。1990年，沈2与张某签订《协议书》一份，约定沈2愿意把自家房屋有价转让，张某愿意购买，房屋总价款为50000元。协议签订后，张某支付了购房款，沈2将位胡北京市延庆区某村×××号交付给张某。

张某提交了2000年胡某与沈2作为原告起诉张某确认房屋买卖关系无效的民事起诉状以及关于房屋继承证明，欲证明胡某已将房屋赠与给沈2。2000年民事起诉状载明：“1990年，原告胡某将所有房屋赠与其子原告沈2所有。同年，原告沈2与被告签订了房屋买卖协议，将上列房屋以50000元价格卖给被告。根据相关司法解释规定，被告属城市居民，非属某村集体经济组织成员，其在购房同时，也获取了集体土地使用权，侵害了本集体经济组织合法权益，应属无效”。关于房屋继承证明载明：“我胡某……现将房产遗交给我的大儿子沈2”。胡某对此不认可，认为关于房屋继承证明载明属胡遗嘱性质，继承尚未开始，胡某仍然是房屋的唯一权利人。胡某主张其作为涉案房屋的权利人对协议的签订不知情，沈2系无权处分。张某主张胡某自1990至今在涉案房屋所在的村里居住，胡某知晓卖房的事实。

刘颖新律师评析

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，胡某主张沈2与张某签订《协议书》时对涉案房屋不具有单独所有权及处分权，应属无效合同，但是该意见缺乏法律依据，《协议书》对房屋买卖的标的物、交易价格等均有约定，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

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