基本案情

2022年6月18日，甲方、公寓方与杨某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，地址北京市通州区，双方约定乙方承租公寓房间，租金1200元/月，租期3个月，2022年6月18日至2022年9月17日，付款方式押一付一，提前5天缴纳租金，逾期5日未交的，甲方告知无果后有权收回房屋，押金不予退还，合同期满退房的需提前15天通知甲方，退房之前应缴纳水电、供暖等费用，清理室内卫生，甲方验收合格后押金退还，否则押金不予退还；卫生不合格者，甲方收取200元卫生清理费；合同期未满退房，剩余租金、押金、供暖费不予退还，超期退房的按100元/天/间收取，押金不予退还；该合同另约定有其他内容。

2022年6月17日及18日，杨某向一微信转账共计2760元，公寓为杨某开具收据一张，显示：2023年6月18日，今收到房屋押金1200元、钥匙100、电卡50、空调遥控器50，共计1400元。

2022年7月1日，某镇政府发布《致租户的一封信》，声明案涉公寓已被认定为违法建设，根据《北京市城乡规划条例》第六十五条之规定，应当对上述违法建设停止供电服务；并将于2022年7月3日7时对上述违法建设采取停电措施，并实施拆除；为避免各位租户造成损失，请尽快搬离以上违法建设房屋。2022年7月3日，某自然资源委员会向某镇政府出具《关于三层砖混结构建筑物规划审批情况的函》，载明案涉公寓建设的2栋三层砖混结构建筑物，未依法取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证，特此函告。

庭审中，杨某陈述其承租公寓，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证，故涉案房屋租赁合同应为无效；涉案房屋已于2022年7月3日拆除，其于2022年7月2日搬走；杨某向李某支付的2760元包含以下费用：2022年6月18日至2022年7月17日的房租1200元、水费40元、卫生费20元、房屋押金1200元、钥匙押金100元、电卡押金50元、空调遥控器押金50元、电费100元。故要求李某应退剩余房屋租金640元及押金200元。

刘颖新律师评析

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，签订的《房屋租赁合同》所涉房屋因未取得建设工程规划许可及乡村建设规划许可，被认定为违法建设，双方签订的房屋租赁合同违反法律行政法规的强制性规定，应为无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故出租方应返还杨某剩余房屋占有使用费、以及押金等。

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