【基本案情】

常住人口登记卡显示刘某1的户籍地为×号，户别为农业家庭户。

秦某3（与秦某2系同一人）名下登记有宅基地一处，位于北京市×村，对应《集体土地建设用地使用证》编号：×号，登记土地使用者为秦某3，宅基四至：东至杨某，西至空地，南至空地，北至空地。涉诉宅院内现有北正房五间及北正房西侧耳房一间。

秦某4与秦某5系夫妻关系，婚后生育二子，分别为长子秦某1、次子秦某2。秦某4户口于1991年因死亡注销，秦某5户口于2001年XX日因死亡注销，秦某2户口于2011年X月X日因死亡注销。双方均认可秦某4、秦某5均先于秦某2去世，秦某2结过一次婚后来离婚且未生育子女。

2023年X月XX日，刘某1作为乙方（买受人）与甲方（出卖人）秦某1签订《农村房屋买卖合同》，主要内容为：买受人和出卖人在平等、自愿的原则下，就合同标的农村宅基地房屋所有权转让达成如下条款：第一条房屋的基本情况。1.房屋的权属与面积情况：甲方自愿将其位于北京市×村的房屋所有权（含正方六间）出售给乙方。转让房屋占有土地性质为：宅基地使用权，集体土地建设用地使用证证号为：×号。该房屋产权证书复印件作为本合同附件。转让房屋四至界限以宅基地使用权证为准。2.房屋内部设施设备：包括：无家具和设备。第二条买受人主体资格。乙方的户籍为：刘某1是本村农业居民，系本合同交易宅基地房屋所在集体经济组织内部成员，乙方不另外享有其他宅基地。乙方依法具备受让该宅基地房屋的主体资格。第三条付款时间和方式。……第四条甲方权利担保责任。1. ……2.上述房屋登记在秦某2（已故）名下，该宅基地地上房屋系甲方及其父母所建，现由于宅基地使用权、房屋所有权人秦某2已经去世，父母均已去世，无配偶、无子女，仅有一兄秦某1（甲方），故甲方为秦某2第二顺位的唯一法定继承人，有权继承秦某2在该宅院的地上房屋的所有权，并有权进行处分，处分权包括使用、出租、出让等。3.针对上述情况，甲方保证并承诺对该房屋拥有所有权，并根据房屋所在地的相关政策享有宅基地范围内的使用权利。甲乙各方均对处分该标的房产不存在任何异议，对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。……第六条违约责任……基于农村宅基地房屋买卖合同的特殊性，甲乙双方均事先知悉，双方不得以合同违反法律法规规定为由，在任何时间主张合同无效。双方同意，即使本合同被认定无效，双方依然根据本“违约责任”条款来解决合同无效后的缔约过失责任分担问题……合同落款处甲方有秦某1签字按手印，乙方有刘某1签字按手印。

关于上述协议的签订背景，双方表示秦某1在外地不经常回来，就找村里介绍想要把房子卖了，村委会就找到刘某1询问意见，后双方达成一致意见，在刘某1家里签订涉诉协议，在场人员有刘某1及其配偶、女儿，秦某1，秦某6及其配偶，购房款XX万元的支付情况为：2023年XX月X日由刘某1之女杨某通过微信转账给秦某XX万元定金，2023年XX月XX日由杨某通过银行转账给秦某XXX万元，2023年XX月XX日由杨某通过银行转账给秦某XX万元。

【刘颖新律师评议】

依法成立的合同，自成立时生效。本案中，秦某1承认刘某1在本案中主张的房屋买卖事实，经审查对刘某1主张的事实予以确认。刘某1系×村农业家庭户，具备购买该村宅基地上房屋的主体资格。刘某1与秦某1就涉诉宅院内房屋买卖一事签订的协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

【法律依据】

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条之规定。

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