一、基本案情

2020年5月21日，李某（买方、乙方）与赵某（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，李某以120万元向赵某购买位于北京市朝阳区的商品房一套，合同约定乙方于合同签订之日向甲方支付定金3万元；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同均由违约方向另一方支付房屋成交价20%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿。同日，李某向赵某交付定金3万元。合同签订后，赵某未将房屋交付李某，而是与案外人签订房屋买卖合同。2021年1月15日，案涉房屋登记在案外人名下。2021年3月22日，李某起诉解除案涉房屋买卖合同，并要求赵某支付违约金24万元及退回定金3万元。赵某辩称李某不符合北京市出购房政策要求是最终无法完成交易的根本原因，赵某没有违约行为，无需支付违约金。

二、裁判结果

北京市朝阳区人民法院一审认为，赵某抗辩因李某不符合北京市的购房政策而导致合同无法履行，但从本案证据看，北京市于2020年7月25日发布东建〔2020〕7号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对购房者身份进行了一定限制，于2020年9月3日发布东建〔2020〕8号《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》，规定对2020年7月25日前签订的房屋买卖合同以及向卖方交付定金的，可按原政策规定继续办理网签及过户手续。涉案房屋买卖不在东建〔2020〕7号文件房屋限购范围内，属可交易过户的范围。故双方履行合同并无障碍，赵某的抗辩事由不能成立。故判决解除涉案《房屋买卖合同》，赵某返还定金3万元，并支付违约金24万元。北京市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。 

三、典型意义

受市场波动影响，“一房二卖”在二手房交易中较为多见。“一房二卖”本身不属于导致合同无效的事由。在后买受人与出卖人如不存在恶意串通的情形，合同已经履行完毕的，在后买受人依登记取得房屋所有权。但在先买受人有权向出卖人主张合同履行不能的违约责任，以弥补损失。本案例对于“一房二卖”时的合同效力认定，鼓励诚信交易具有示范意义。