一、案由：商品房预售合同纠纷

二、当事人

原告：王某甲

被告：房地产公司

三、基本案情

位于北京市某小区系由被告开发建设。2017年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于案涉房屋，建筑面积为116.67平方米，套内建筑面积为90.49平方米，按套内建筑面积每平方米10838.02元计算，总价款为980732元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。

2019年11月26日，北京市住房和城乡建设委员会某建设局向被告发出《建设工程消防验收意见书》，其上载明：案涉小区楼宇建筑高度为116.55米，地上38层，建筑面积为16258.68平方米，地下1层，建筑面积为3869.08平方米，综合评定为消防验收合格。2019年12月23日，案涉小区楼宇取得北京市自然资源和规划局核发的《北京市建设工程规划核实意见单》，认定该楼宇建设工程符合规划要求，同意规划核实合格。2019年12月23日，该楼宇取得北京市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。原告认为被告售房时未告知室内安装消防喷淋设施侵害了原告的知情权和选择权，给原告装修造成极大影响及经济损失。被告称已将相关情况告知原告，并提供“不利因素重要提示”照片拟证实其主张。原、被告均认可被告已通知交房，但双方未办理房屋交接手续。

四、案件焦点

1.超高层建筑室内设置消防设施，由此产生的装修损失该由谁承担；

2.商品房买卖合同中未约定室内设置消防设施，是否侵犯了业主的知情权和选择权。

五、裁判结果

北京市朝阳区人民法院经审理认为：原、被告于2017年11月14日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。涉案房屋所在楼栋建筑高度116.55米，依据《建筑设计防火规范》等相关规定，需在该楼栋的公共部位、套内各房间设置自动喷水灭火系统。《商品房买卖合同》虽未约定案涉房屋内设置消防设施，但案涉房屋内的消防管道、喷淋设施均系由相关单位依照消防规范设计、安装，且经过有关消防、规划部门的审查及验收，系建筑物必要附属设施，每个商品的业主对上述消防设施的安装都应提供必要的便利和空间，且设立室内消防设施是对公共消防安全的保障，亦是对原告私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度，原告对室内消防设施的设置应负有一定的容忍义务。

原告认为，被告未告知其室内安装消防喷淋设施，侵害了业主的选择权和知情权，由此造成的额外装修损失应由被告承担。被告主张其已尽到必要告知义务，但其提供的照片显示的日期为2018年11月，不足以证明其在签订合同时已向原告提示室内安装消防喷淋设施等相关事项。原告的诉请能否成立，主要考虑签订合同时被告有无告知室内安装消防喷淋系统的约定和法定义务。

对此，北京市朝阳区人民法院认为：（1）合同并未约定被告须告知原告室内消防设施安装的情况。（2）合同第三条第三款约定“该商品房用途为住宅……层高3米，建筑层数地上38层，地下1层”，即原告购买房屋所在楼栋系建筑高度大于100米的住宅，根据《建筑设计防火规范》的有关规定，建筑高度大于100米的住宅建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷火灭火系统，因此，案涉房屋内设自动灭火系统是消防规范的强制要求。（3）案涉房屋内的消防设施系由设计单位依照法律规定设计、安装且经过了消防部门的审查及验收，被告对该公共消防设施的存在并无过错，原告购买房屋所在楼栋为高度超过100米的建筑，设立室内消防设施为消防规范的强制性要求，在设计符合要求、被告没有变更设计的情况下，在双方签订合同时原告完全可以主动向被告了解室内消防设施的真实情况，而原告并未举证证明自己在签订合同时提出过要求被告告知除合同和补充协议已经告知的内容外关于案涉房屋的哪些情况。综上，原告的诉请依据不足，理由不充分，不予支持。

北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决：驳回原告王某甲的诉讼请求。双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。

六、法官后语

受土地资源限制的影响，当前城市建筑均向高处发展，高层建筑越来越多，高层建筑的消防问题日渐成为社会大众的关注热点。

自2015年5月1日起，住建部发布的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）正式施行，文件规定，建筑高度大于100米的住宅建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷火灭火系统。现实中，楼层超过32层的新建居民住宅室内都需要安装消防设备，而消防管道入户所引发的降低楼层净高，造成后续装修不便及有可能增加装修成本的问题极易引发纠纷。本案就是因消防管道入户引起的纠纷。

案涉房屋所在楼栋系设计为建筑高度为116.55米，地上38层的超高层建筑，开发商依据《建筑设计防火规范》的规定，在楼栋的公共部位以及套内各房间设置自动喷水灭火系统。对此，业主认为，这些消防设施未在《商品房买卖合同》中明确约定，侵犯了原告的知情权，原告因消防管道入户造成装修成本增加，应由开发商承担。对此，法院经审理认为，在《商品房买卖合同》第三条第三款已明确约定商品房所在楼栋的层高、层数，从上述约定可以看出业主所购买房屋所在楼栋系建筑高度大于100米的住宅，《建筑设计防火规范》自2015年5月1日起施行，根据相关防火规范，此类型住宅必须要在室内设置消防装置。本案中开发商在套内设置的相关消防管道、喷淋设施，均系由相关单位依照消防规范设计、安装，且经过有关消防、规划部门的审查及验收，系建筑物必要附属设施，是对公共消防安全的保障，亦是对原告私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度，原告对室内消防设施的设置应负有一定的容忍义务，对上述消防设施的安装提供必要的便利和空间。最终，法院未支持原告的诉讼请求。

在当今房屋价格及装修成本水涨船高的情况下，业主购房前应对所购房屋性质有所掌握，了解基本的法律规范，并可咨询规划设计部门，以免收房时不符合预期。同时，开发商在出售房屋时，对房屋可能存在的情况如室内必须安装消防设施等应尽到相应的告知义务，以避免后续引发不必要的纠纷。