【案情】

　　2007年7月，开发商甲公司与王某签订《商品房认购意向书》，约定将涉案房屋以20万元的价格卖给王某，王某先行缴纳认购金10万元，待楼盘开盘后，认购金10万元充抵购房款，再支付另10万元。2007年8月，王某又以28万元的价格将涉案房屋转让给钱某，并收取钱某购房款28万元。2009年6月，钱某与刘某签订房屋买卖合同，约定钱某以34万元的价格将涉案房屋转让给刘某，刘某依约先支付24万元，余款办房产证时一次付清。上述交易过程均未在房管部门备案。2009年10月，楼盘开盘后，刘某入住涉案房屋，其间刘某多次找钱某催办房产证未果。2017年8月，王某出具《承诺书》一份，承诺将涉案房产的认购权转让给刘某，并同意将之前交纳的10万元认购金抵顶房款，甲公司在《承诺书》盖章同意。2017年8月，刘某与甲公司签订《商品房现房买卖合同》，约定总价款为28万元，刘某交付了房款。2017年11月，涉案房产办理不动产权证，权利人为刘某。后刘某起诉钱某，要求解除两人签订的合同并退回购房款，钱某反诉主王刘某与甲公司签订的《商品房现房买卖合同》无效。

　　【分歧】

　　本案中，关于刘某与甲公司之间签订的《商品房现房买卖合同》的效力认定，存在以下两种观点：

　　第一种观点认为，该合同属于“一房二卖”，损害他人的合法权益，应认定无效。

　　第二种观点认为，刘某依约支付房款并缴纳相应的契税，甲公司协助刘某办理房屋所有权变更登记，符合法律规定，且并没有损害钱某的利益，应认定合同有效。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　首先，根据民法典第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。且本案数个房屋买卖（认购）合同也不存在民法典第一百五十三条、第一百五十四条规定的情形，故均应认定有效。

　　其次，民法典第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，刘某已实际占有居住涉案房产多年，由于钱某的原因，一直未办理房屋变更登记，后刘某与甲公司重新签订合同，刘某再次支付购房款，取得涉案房屋所有权证书。刘某与甲公司签订买卖合同的目的是办理房屋权利证书，其主观没有侵害钱某合法权益的恶意，更无与甲公司串通的合意，而钱某的违约行为已造成刘某利益受损。

　　再次，王某已出具《承诺书》将涉案房产的认购权转让给刘某，甲公司已盖章同意，甲公司与刘某签订《商品房现房买卖合同》不属于“一房二卖”。刘某依约支付对价，甲公司协助刘某办理了房屋所有权变更登记，该笔交易涉及的税费也均已缴纳，否则涉案房产的不动产登记不可能办理至刘某名下。故合同双方意思表示一致、真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且主要权利义务已履行完毕，应认定合法有效。

　　最后，民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。据此，对于不动产物权变动，我国采用的是登记生效模式。本案中，根据物权优先于债权的原则，刘某已取得涉案房屋权利证书，已成为所有权人，其依法享有的房屋所有权应当受到法律保护。