案情简介

欧某向游某、李某出售案涉房屋，约定游某、李某通过银行按揭方式支付剩余房价款，双方于2020年8月20日前按银行要求提供资料办理按揭贷款手续，并于2020年9月30日前双方共同办理过户。因游某、李某未能按约办理按揭贷款，2020年10月，双方达成一致办理转按揭手续，但对转按揭后各方的合同义务履行期间未作具体约定。2020年10月22日，游某向欧某邮寄《催促履行通知函》要求欧某于2020年10月30日到指定地点办理过户手续。2020年12月上旬，游某取得银行同贷书。2021年2月10日，游某、李某与欧某根据案涉房屋中介人员预约的过户时间完成房屋过户。其后，游某、李某向法院提起诉讼，请求欧某向其支付2020年10月31日至2021年2月9日期间的逾期过户违约金。

该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决欧某无需向游某、李某支付逾期过户违约金。

律师说法

本案系因二手房交易的买卖双方在合同履行过程中变更履行期限，且未对后续合同义务的履行作出具体约定而引发的纠纷。本案争议焦点在于，欧某是否存在逾期过户的违约行为。

在房屋买卖合同履行过程中，如双方协商变更某一合同义务的履行期间后，并未约定合同后续义务的履行期间，则应视为双方对后续合同义务的履行期间约定不明，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。本案中，出卖人欧某与买受人游某、李某协商一致变更贷款方式后，未约定涂销抵押及过户等合同义务的履行期间，应当认定游某、李某有权要求欧某随时履行，但要给欧某必要的履行时间。由于本案现有证据无法证明游某签订抵押贷款合同的具体时间，但能证明自游某取得同贷书至中介人员通知过户的期间内，欧某办理了案涉房屋涂销抵押手续，并在中介人员预约的过户日期顺利办理完毕过户手续，故欧某不存在逾期过户的违约行为。

风险提示

二手房买卖合同履行过程中，如双方协商一致变更部分合同义务的履行期间，则应对合同后续需履行的义务进行梳理，并明确约定各方后续合同义务的履行期间，避免因后续合同义务履行期间不明确而产生纠纷。

出卖人在买受人享有的约定宽限期到来之前不得以买受人未履行合同义务为由解除合同。