基本案情

小明和绿地房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付期限为2020年12月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。之后，双方签订《补充协议》将主合同约定的交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》和《建筑工程消防验收意见书》。案涉商品房在交付期限前取得《单位工程质量竣工验收记录》，并办理了消防验收备案，但在交付期限后才取得《竣工验收备案表》，次日小明收房。小明起诉请求判令绿地房地产公司支付逾期交房违约金。

刘颖新律师评析

根据上述法律的规定，竣工验收备案是商品房交付使用的法定标准。本案中，小明和绿地房地产公司后来签订的《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，该约定无效，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行，因此绿地房地产公司应当向小明支付逾期交房违约金，小明的诉求得到了法院的支持。

刘律在这里提醒大家，购房人在验收商品房的过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，有权要求开发商出示商品房《竣工验收备案表》，开发商未出示的，购房人有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任。

法律依据

《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条：明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

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