基本案情

2014年5月，康某夫妇与吉安某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定了购房、办证以及违约责任等内容。2020年1月，吉安市城市勘察测绘院出具报告认定案涉小区部分楼栋与规划面积不符，其中包含了康某夫妇对案涉房屋空调板违章装修所导致的0.39平方米。吉安市城市规划管理处因此要求房地产公司进行整改。房地产公司在取得案涉房屋竣工验收备案后告知康某夫妇等相关业主可以办理不动产证。康某夫妇认为房地产公司超过合同约定的期限办证，遂起诉至吉安市吉州区人民法院要求房地产公司承担逾期办证违约金。

裁判结果

吉安市中级人民法院经审理认为，根据吉安市城市规划管理处下达的责令整改通知书、吉安市城市勘察测绘院报告以及康某夫妇的自认，可认定康某夫妇存在未经规划许可，利用室外空调板进行围合改建阳台致使案涉房屋面积扩大的违法搭建行为，该行为导致房地产公司不能取得建设工程符合规划的材料，无法办理案涉房屋的首次登记，进而不能办理案涉房屋产权证，即本案逾期办证的原因应归责于康某夫妇的违法搭建行为而非房地产公司。一审吉安市吉州区人民法院判令驳回康某夫妇的诉讼请求，处理正确，故二审判决驳回康某夫妇的上诉，维持原判。

典型意义

办理房屋权属证书是双向义务，并非开发商一方的责任，若因购房人的原因导致逾期办证，则开发商可以相应免责。本案正是因购房人违法搭建导致延期办证，开发商不承担逾期办证责任的典型案例。违法搭建是指未经政府规划部门的批准和认可，在规划审定图纸之外的搭建建筑物、构筑物，如自行搭建地下室、车库、阳光棚、游泳池、加层及自建的有顶走廊等行为。违法搭建不仅影响小区的外观，破坏邻里间和谐，更为严重的是影响了房屋结构安全、消防安全，导致房屋存在危及群众生命财产安全的隐患。因购房人违法搭建致使小区不能通过竣工验收，进而延误办证时间，该责任在违法搭建人，开发商作为无过错方无需承担违约责任。本案在查明逾期办证原因的基础上，准确厘清了逾期办证责任，处理结果既符合法律规定与合同约定，也提示小区建设需要开发商和购房人共同维护，才能实现“共赢”。

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