基本案情

    2020年6月23日，林某某（乙方）与唐某某、涂某（甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定唐某某、涂某将案涉房屋出卖给林某某，双方约定唐某某、涂某应在房屋权属转移登记完成后180日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完毕户口迁出手续，每逾期一日，按照成交总价0.5‰计算违约金，并于实际迁出全部户口之日起3日内向乙方支付前述违约金。2020年8月14日，双方完成不动产转移登记手续，之后林某某一直催促唐某某、涂某完成户口迁移手续。2022年3月14日，唐某某、涂某完成全部户口迁出手续。

法院裁判

    双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》合法有效，双方应当依约履行义务。唐某某、涂某未能在约定期限前迁出户籍，也未举证证明双方对户籍迁移时间的约定进行变更，亦未举证证明因不可抗力影响了合同履行，应当承担违约责任。

    违约金应以实际损失为基础，综合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，买受人购买住宅房屋居住，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，但是该价值相较于居住功能处于次要地位。因唐某某、涂某未履行合同义务，将户籍及时迁出，必然导致林某某在唐某某、涂某违约期间，享有的与户籍相关的利益受损。但林某某利益受损属于间接的非财产损害，无法量化其损害具体数额。且唐某某、涂某已履行了房屋买卖合同的主要义务，本院对违约金标准酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，故唐某某、涂某应当支付林某某以118万元为基数，自2021年2月11日起至2022年3月14日止，按违约时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金。

裁判要旨

    买受人购买住宅房屋居住，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，出卖人未履行合同义务，将户籍及时迁出，导致买受人享有的与户籍相关的利益受损，出卖人应该承担违约责任。

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