基本案情

    2020年9月，经某房产经纪公司的居间服务，黄某（乙方）与王某某（甲方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定黄某购买王某某所有的案涉房屋，并约定“甲方确认该房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，若甲方故意隐瞒真实情况，乙方有权解除合同，甲方按房屋成交价的20%支付违约金”。王某某的女儿在房屋买卖交易过程中，将案涉房屋发生过意外事故的情况向某房产经纪公司作了披露，该公司回复由该公司告知黄某，但实际并未告知，王某某在与黄某面签合同时，亦未直接向黄某披露案涉房屋发生过非正常死亡事件。合同签订后，王某某将案涉房屋交付黄某，黄某对房屋进行装修。在装修过程中，黄某得知案涉房屋发生过非正常死亡事件，后因合同解除与赔偿问题与王某某协商未果遂诉至法院。

法院裁判

    人民法院经审理认为，案涉房屋因发生过非正常死亡事件从而导致贬值，影响黄某的购买意愿，进而对房屋买卖产生重大影响，买卖合同对卖方的信息披露义务也专门予以约定，王某某未直接将该情况告知黄某，存在故意隐瞒重要事实的行为，构成违约，致使黄某不能实现合同目的，黄某享有合同的约定解除权。案涉合同解除后，双方互负返还义务，王某某因违约还需另行承担相应违约责任。某房产经纪公司未将案涉房屋发生过非正常死亡事件向黄某披露，王某某可另行向某房产经纪公司主张权利，不影响其向黄某承担责任，遂判决解除案涉《房屋买卖合同》、王某某向黄某返还房款并向黄某支付违约金等。

典型意义

    本案系认定出卖人违反合同约定未履行如实披露“凶宅”信息义务应承担违约责任的典型案例。发生过自杀、他杀、意外死亡等非正常死亡事件的房屋，人们往往称之为“凶宅”，此类事件虽不构成人们对房屋本身进行使用的障碍，但会对使用人的心理造成影响，进而对交易价格甚至购买意愿造成影响。交易双方在房屋买卖合同中明确约定出卖人确认房屋未发生非正常死亡事件，否则便应承担违约责任的情况下，出卖人未将相关信息告知买受人，构成违约，买受人有权依照合同约定主张违约责任。本案对促进出卖人及中介机构诚信履行披露义务，具有积极引导作用。

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