原告:冷某某，男，****年**月**日出生，汉族，住中华人民共和国山东省青岛市市**。

委托诉讼代理人:郭铁钧，山东中青律师事务所律师。

委托诉讼代理人:江超，山东中青律师事务所律师。

被告:陈某某，男，****年**月**日出生，美利坚合众国公民，住美利坚合众国。

委托诉讼代理人:秦婷婷，山东照岳律师事务所律师。

委托诉讼代理人:曲乔乔，山东照岳律师事务所律师。

第三人:韩某某，男，****年**月**日出生，汉族，住中华人民共和国山东省青岛市**区。

委托诉讼代理人:王文，山东岛城律师事务所律师。

审理经过

原告冷某某与被告陈某某、第三人韩某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序并按照涉外程序相关规定，组成合议庭，对本案进行了公开审理。

原告冷某某的委托诉讼代理人郭铁钧、江超，被告陈某某的委托诉讼代理人秦婷婷，第三人韩某某的委托诉讼代理人王文到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称

原告冷某某向本院提出诉讼请求:1、解除原告冷某某与被告陈某某之间的房屋买卖合同纠纷;2、被告陈某某向原告冷某某返还购房款人民币10万元;3、被告陈某某支付原告冷某某按中国人民银行同期贷款利率计算自2006年3月9日起至10万元购房款全部归还之日止的利息;4、被告陈某某赔偿原告冷某某20万元;5、被告陈某某承担本案诉讼费用。

主要事实与理由:2005年5月第三人韩某某受被告陈某某委托办理了云南路123号房屋的房地产权证，面积为129.52平方米，登记于陈某某名下。

2006年3月9日，第三人韩某某又受被告陈某某委托，将云南路123号房产中的20.23平方米卖给原告冷某某。

原告冷某某支付购房款10万元，韩某某为冷某某办理了青房地权市字第××号房地产权证，并完成了房屋过户登记。

2007年12月8日，原告冷某某将所购上述房屋卖给高彩玉，并办理了房地产权证。

2007年12月29日，被告陈某某向青岛市市南区人民法院提起行政诉讼。

2014年6月30日，青岛市市南区人民法院做出(2008)南行初字第24号行政判决书，判决撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为原告冷某某等五人办理云南路123号房地产权登记行为。

2015年10月13日，青岛市中级人民法院做出(2015)青行终字第263号行政判决书，维持了该项判决。2017年2月24日，青岛市中级人民法院又作出(2017)鲁02行终51号判决书，认为由于分户登记行为已经被撤销，因此，涉案房屋是不可以上市交易的独立成套的房屋，青岛市国土资源和房屋管理局为高彩玉办理诉争房屋产权证的行为，失去了基本的事实根据，房屋登记行为应予撤销，遂维持了一审法院关于撤销青岛市国土资源和房屋管理局为高彩玉核发的房地产权证的判决。至此，原告与案外人高彩玉先前的房屋登记均被撤销。

现在涉案房屋因不符合分户登记条件，其产权重新恢复到被告陈某某名下，而涉案房屋又因被政府征收、拆迁，房屋本身已经灭失。

在这种情况下，原告与被告签订的房屋买卖合同，以及原告与案外人高彩玉签订的房屋买卖合同均已无法继续履行。

被告陈某某委托第三人韩某某对外售卖涉案房屋，在房屋售出并且完成变更登记后，面对拆迁利益的诱惑又单方恶意提起诉讼，撤销了基于正常的买卖合同关系而办理的房屋权属登记，本身就违反诚信原则。

而现在涉案买卖合同又因房屋已被拆迁且不符合分户登记条件无法继续履行。因此，被告陈某某应就此承担全部责任，除返还购房款外，还应赔偿原告冷某某所受全部损失。

被告辩称

被告陈某某答辩称，一、第三人韩某某无权对青岛市市南区云南路123号房屋进行分户出售，第三人与冷某某之间的房屋买卖行为系无权处分。

2005年4月15日，陈某某为了处理父亲陈国本遗留的青岛市市南区云南路123号房屋事宜，向第三人韩某某出具一份《宣誓书》。

授权内容为:1、依照中国有关法律规定，完成房产权继承、更名等一切有关上述房产的手续;2、代委托人管理、出租或出售上述房屋;3、受委托人在办理上述事物所签署的一切文件委托人均承认;4、受委托人有权办理其他现金财产的继承手续。2005年5月，第三人韩某某受托办理了青岛市市南区云南路123号房产的房地产权证，至此，已经依照《宣誓书》中载明的授权内容完成房产继承事宜，且《宣誓书》的原件已封存在涉案房屋的继承档案中。

第三人称

第三人韩某某之后所有的关于涉案房屋的处置行为，并没有得到答辩人的书面授权。

(一)授权内容中的A项和B项是独立的，是针对房屋系陈国本的处理授权。1、2005年4月15日《宣誓书》出具时，涉案房屋由被告陈某某的父亲陈国本所有。

陈某某作为涉案房屋的继承人，授权第三人韩某某处理产权属于陈国本的房屋。

2、《宣誓书》主要用于办理陈某某的房产继承事宜，由于涉案房屋办证存在历史遗留问题，为了能进一步解决涉案房屋的产权问题，陈某某授权第三人韩某某办理产权继承、更名等手续，若在办理继承、更名手续时存在困难，则授权第三人韩某某出售上述房屋。

根据以上事实，陈某某在《宣誓书》出具时仅为涉案房屋的继承人，授权内容的A项和B项指向的房屋均为陈某某父亲陈国本所有的，即在中国山东省青岛市办理陈某某父亲拥有的位于中国山东省青岛市云南路楼上的房产和其他现金财产的有关手续。因此，陈某某即便授权第三人出售涉案房屋，也只是出售陈某某父亲陈国本的房屋。

而涉案房屋已完成继承、更名手续，由陈某某所有，《宣誓书》已自动失效。(二)授权内容无分户、分割房产的明确授权。1、《宣誓书》中的“出售”房屋不应当包括分户，而是出售整套房屋。根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。委托权限中并无分户的特别确定，韩某某作为代理人不能擅自扩大代理权限。2、根据《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据以上事实，第三人韩某某擅自分户的行为，已经超越代理权限，且并未取得陈某某的事后追认。

因此，并不对陈某某产生法律效力。二、冷某某不是善意第三人，其取得的房屋不能独立使用且为南墙虚化位移形成的。

根据《物权法》第一百零六条的规定，善意第三人必须满足下列条件才能主张善意取得:(1)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(2)以合理的价格转让。

1、冷某某取得涉案房产的20.23平方米时不是善意行为:第一、青岛市市南区人民法院(2008)南行初字第24号案卷中的关于“致委托方的函”问题，根据涉案房地产权证附图，韩某某涉及的房产存在“改变原来房屋的间架结构”问题，因此，韩某某取得的涉案房产20.23平方米，既不能独立使用，也不是真实存在的，而是将面积为8.12平方米的真实房屋的南墙虚化位移形成的。第二、冷某某在取得涉案房产20.23平方米时，没有尽到合理审查义务，对于20.23平方米的房屋能否独立使用并未实际考察。2、冷某某无证据证明其取得涉案房产时已经支付了对价。冷某某在取得涉案房产时，并未向第三人韩某某支付房款，且陈某某也未收到任何房款。

因此，冷某某要求陈某某返还购房款的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。四、冷某某要求陈某某承担赔偿责任及赔偿数额无事实和法律依据。1、第三人韩某某与冷某某之间的《房地产买卖契约》自签订之日起，该协议不是有效合同，双方不能存在正常的房屋买卖关系，陈某某要求冷某某承担赔偿责任无事实和法律依据。

根据青岛市市南区人民法院(2008)南行初字第24号、青岛市中级人民法院(2015)青行终字第263号中法院查明的事实，涉案房屋的房地产权证书被撤销的原因在于分户登记行为存在行政程序违法，且冷某某取得的涉案房产存在“改变原来房屋的间架结构”的问题。因此，涉案房产本身是不能独立使用、上市交易的房屋，且第三人韩某某和陈某某在办理涉案房屋的房地产权证书时，故意将真实房屋的南墙虚化位移形成的。

《房地产买卖契约》的标的物为房屋，而该“房屋”已被认定为不能独立使用、上市交易的房屋，且存在分户登记行为违法，因此在该“房屋”不能存在的情形下，《房地产买卖契约》因标的物在签订协议时不能明确、虚假存在而自始无效。2、冷某某要求陈某某承担20万元的赔偿数额无事实和法律依据。陈某某从未收取过冷某某的购房款，冷某某取得的涉案房屋的房地产权证书被撤销是基于分户登记行为违法且房屋不能独立使用、上市交易，冷某某在签订《房地产买卖契约》时，对于涉案房屋的实际间架结构并没有做到合理的审慎义务，且冷某某也没有证据证明其所主张的赔偿数额。综上，第三人韩某某与冷某某之间的《房地产买卖契约》因存在虚假的标的物自签订之日起即为无效合同，陈某某从未收取冷某某的购房款，且第三人韩某某的代理行为是无效行为，第三人韩某某应当向冷某某返还购房款。

请求法院判决驳回原告冷某某的诉讼请求。

第三人韩某某述称，一、其有陈某某授权，因此系有权代理，是在授权范围内处置陈某某房产，受托人的一切行为后果由委托人承担。

二、冷某某请求解除合同没有事实依据，因为合同已经完成履行。三、如果冷某某要求赔偿损失，正确的案由应当是返还不当得利之诉，而返还不当得利之诉有诉讼时效的要求。四、其实际收取7.7万元购房款，是董某支付给王青的，王青现在和韩某某是夫妻关系。董某说其中4万元是购房款，3.7万元是给韩某某的好处费。五、其与陈某某之间有债权债务关系，所以该7.7万元没有交给陈某某。

第三人韩某某的诉讼代理人质证称，对于证据的真实性无异议，但与本案无关联性。王青的存款是自己存的，与国某、董某均无关，王青的存款不能证明是国某或董某支付给她的。国某和董某与本案存在利害关系，二人证言不能作为认定本案事实的依据。

庭后，本院对第三人韩某某本人进行了调查，其承认实际收取7.7万元购房款，是董某将款项存入王青账户的，王青现在和韩某某是夫妻关系。董某说其中4万元是购房款，3.7万元是给韩某某的好处费。董某是实际购房人，冷某某是顶名买房，他并不认识冷某某。涉案房屋后来也卖给了董某的岳母高彩玉。韩某某与陈某某之间有债权债务关系，所以该7.7万元没有交给陈某某。

为证明其主张，原告还申请本院出具调查令调取了山东省青岛市市南区开发建设局发布的海底隧道云南路接线项目拆迁补偿方案和海底隧道云南路接线拆迁奖励规定，以证明涉案房产的拆迁补偿情况。

本院查明

各方提交的证据已经当庭出示和相互质证，本院予以确认并将结合案情予以审查认定。

本院经审理查明如下事实:2005年5月，第三人韩某某受被告陈某某委托办理了青岛市市南区云南路123号房产的房地产权证，面积为129.52平方米。2006年3月9日，第三人韩某某与原告冷某某签署《房地产买卖契约》，代理被告陈某某将云南路123号房产中的20.23平方米卖给原告冷某某，并办理了青房地权市字第××号房地产权证，冷某某支付购房价款给韩某某。该房地产买卖契约中约定，“第一条甲方(即被告陈某某)同意将座落在青岛市市南区云南路123号的住房、计建筑面积20.23平方米出售给乙方(即原告冷某某)。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币40000元(大写肆万元整)。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币0元作为购房定金。第三条甲、乙双方同意，自本契约生效之日起二十日内，将上述房屋价款分一次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下:一次性支付。”2007年12月28日，原告冷某某将所购上述房产卖给高彩玉，并办理了青房地权市字第××号房地产权证，成交价为15万元。2007年12月29日，被告陈某某向青岛市市南区人民法院起诉，要求撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为冷某某等人办理的关于青岛市云南路123号房地产权登记行为，要求国土资源局对于他申请的房产更正登记问题重新答复。青岛市市南区人民法院于2014年6月30日作出(2008)南行初字第24号行政判决书，判决第一项撤销青岛国土资源局为冷某某等人办理的关于青岛市云南路123号房地产权登记，第二项判令青岛市国土资源和房屋管理局对于陈某某申请的房产更正登记问题重新做出具体行为。陈某某及高彩玉等不服该判决上诉于本院，本院于2015年10月13日作出(2015)青行终字第263号行政判决书，判决维持青岛市市南区人民法院(2008)南行初字第24号行政判决书第一项，撤销第二项。2015年陈某某又起诉青岛市国土资源和房屋管理局、冷某某、高彩玉，要求撤销为高彩玉办理的关于云南路123号房地产权登记行为，并更正所有权人为陈某某。该案经一、二审审理，本院最终作出(2017)鲁02行终51号行政判决书，维持了一审法院关于撤销青岛市国土资源和房屋管理局为高彩玉核发的青房地权市字第××号房地产权证。

另查明，2008年4月，山东省青岛市市南区开发建设局发布了关于海底隧道云南路接线项目拆迁补偿方案及拆迁奖励规定，根据不同情况对拆迁范围内被拆迁房屋的所有人和公房承租人等进行补偿。本案诉争的云南路123号房产位于拆迁补偿范围内。

本院认为

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因陈某某系美利坚合众国公民，本案系涉外商事纠纷，本院按照涉外民事诉讼程序进行审理。因涉案不动产位于山东省青岛市，本院以不动产所在地为连结点取得本案管辖。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，故本院以中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。

本院认为，本案的焦点问题有三个:一、第三人韩某某代理被告陈某某将涉案房屋出卖给原告冷某某的行为后果是否应由被告陈某某承担;二、涉案房产买卖合同的效力问题;三、原告冷某某支付的购房款金额为多少;四、原告冷某某关于损害赔偿的请求应否得到支持。

关于焦点一，本案中，陈某某签署的《宣誓书》中明确记载“6、现我(陈某某)委托韩某某先生作为我的合法代理人，在中国青岛市办理我父亲拥有的位于中国青岛市云南路楼上的房产和其它现金财产的有关手续，全权代表我办理有关上述房屋和财产的下述事务:A、依照中国有关法律法规，完成房产权继承、更名等一切有关上述房产的手续。B、代我管理，出租或出售上述房屋。C、受托人在办理上述事物所签署的一切文件我均承认。D、受托人有权办理其它现金财产的继承手续。”根据上述文书中的内容，韩某某处置涉案房屋获得了陈某某的授权，对陈某某所称韩某某无权处分涉案房屋的辩解，本院依法不予采信。按照我国相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。第三人韩某某获得陈某某书面授权，代陈某某与冷某某签署《房地产买卖契约》，约定将座落在青岛市市南区云南路123号的住房中计建筑面积20.23平方米出售给冷某某，并办理了产权登记手续。韩某某的上述代理行为，对被代理人陈某某发生效力，该代理行为的法律后果应由被告陈某某承担。

关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据已生效裁判文书的认定，涉案房地产买卖系对房屋进行的分户出售，因违反相关行政法规被撤销产权登记，涉案房产也重新登记回被告陈某某名下。涉案《房地产买卖契约》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。无效合同，应视为自始无效，不存在解除的问题，故对原告要求解除涉案《房地产买卖契约》的诉讼请求，本院不予支持。

关于焦点三，本案中，原告冷某某与第三人韩某某签署的《房地产买卖契约》约定购房价款为4万元，但原告冷某某主张向第三人韩某某总共支付了10万元购房款，并申请了证人赵某、国某、董某出庭作证，以证明其主张。本院认为，原告冷某某没有直接证据证明其交付的房屋价款是10万元。至于证人赵某、国某、董某所提供的证言，经查，赵某系与韩某某签署涉案房屋买卖合同的另一购房人，国某、董某系又从冷某某处购买涉案房屋的高彩玉之养女和养女婿，三名证人均与本案有利害关系，故三名证人证言的证明力较弱，在没有其他证据相佐证的情况下，不能单独作为认定事实的依据。证人董某称其向案外人王青账户存入7.7万元，原告冷某某认为该行为系向第三人韩某某交付房款，第三人韩某某亦承认实际收取7.7万元购房款，是董某将款项存入王青账户的。根据上述证据，能够确认的是第三人韩某某收取了7.7万元购房款。证人董某认可其支付的上述7.7万元是替冷某某支付的购房款。虽然原告冷某某主张还有另外2.3万元是通过现金方式支付，但其除了上述证人证言没有其他证据相佐证。原告关于支付购房款10万元的主张不能成立。

关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉的《房地产买卖契约》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。在冷某某与陈某某签署《房地产买卖契约》的过程中，双方对于涉案房屋状况均充分了解，双方作为具有完全民事行为能力的成年人，对房屋买卖行为及后果均具有清楚的认知，对于涉案房屋登记因属行政程序违法而被撤销，都有过错，应当各自承担相应的责任。且2007年12月，原告冷某某已将所购涉案房产卖给高彩玉，涉案房屋被拆迁的事实亦发生在之后，原告要求被告陈某某赔偿拆迁补偿款缺乏事实与法律依据。综上，对于原告冷某某要求损害赔偿的诉讼请求本院不予支持。

因第三人韩某某代理被告陈某某与原告冷某某签订的房屋买卖合同无效，现涉案房产已经重新登记在被告陈某某名下，被告陈某某应当返还原告冷某某所付购房款。被告陈某某作为被代理人应当依法返还冷某某已交付的购房款7.7万元，并支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2006年3月9日起至7.7万元购房款实际返还之日止的利息。至于陈某某所称未收到购房价款，其可在返还冷某某购房价款及利息后基于同韩某某之间的委托代理关系另行主张。

综上所述，冷某某要求返还购房价款并支付利息的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下:

裁判结果

一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内返还原告冷某某购房款7.7万元;

二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告冷希利息，以本金7.7万元为基数、自2006年3月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;

三、驳回原告冷某某的其他诉讼请求。

案件受理费人民币5800元，由原告冷某某负担4311元，由被告陈某某负担1489元。保全费2020元，由原告冷某某负担。

如果被告陈某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，冷某某、韩某某可在判决书送达之日起15日内，陈某某可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国山东省高级人民法院。

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