【案情简介】

在工作生活的城市里，买套房子拥有一个家，是千万打工人的梦想。但是，若是千挑万选、欢欢喜喜地买了套二手房，等迁入户口时才发现房子上还有其他人的户口，这可怎么办？

逾期迁户，卖房人需要支付违约金

2017年3月，姜某与徐某签订了房屋买卖合同，约定姜某购买徐某的房屋，徐某应在2017年年底前办理原有户口迁出手续，如因徐某自身原因未如期将户口迁出的，应当向姜某支付10万元违约金。合同签订后，姜某支付了全部购房款。2017年6月，双方办理了过户手续，姜某取得了涉案房屋的不动产权证书。2021年9月，徐某的户口才从涉案房屋迁出。姜某提起诉讼，要求徐某支付迟延办理户口迁出的违约金10万元。

经审理认为，按照原被告双方签订的合同，徐某应当在2017年12月迁出涉案房屋的户口，但徐某未按时迁出，姜某要求徐某给付违约金，理由正当，证据充分，应予以支持。最终，判决徐某支付姜某逾期迁出户口违约金10万元。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

【法官说法】

在二手房房屋买卖中，若卖房人和买房人在合同中约定了卖房人有迁出房屋原有户口的义务而未能按时迁出的，卖房人应承担违约责任；若买房人因卖房人未按合同约定迁出房屋原有户口而遭受损失的，可以要求卖房人赔偿损失。

需要注意的是，在房屋买卖合同纠纷中，因为买房人要求卖房人办理完成涉案房屋户口迁出手续的诉讼请求，不是民事案件受理范围。

北京市公安局在2021年5月印发了《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》，根据上述规定，房屋所有权人可以向派出所申请将涉案房屋的滞留户口迁入公共户。

【律师提示】

二手房交易周期长，办理流程多，法律风险也多，户口问题只是其中的一个风险点。那购买二手房时应该注意哪些法律风险呢？

第一，核实房屋实际产权人。有购买意向后，买房人应要求核对房产证，并核实房屋所有权人的身份信息。若房屋为多人共有，应核实是否共有人全部同意出售。签订买卖合同时，所有共有人均需签字确认。

第二，调查房屋是否设立了居住权。居住权人按照合同约定，有权对他人的住宅享有占有，使用的用益物权。居住权自登记时设立，期间届满或居住权人死亡时消灭。当事人约定设立居住权的房屋可以出租的，不影响权利人的居住使用权。购房者在购买二手房时应调查房屋是否设立了居住权，以免影响自己使用房屋。

第三，调查房屋是否存在租赁情况。买卖不破租赁，如果房屋存在出租情况，购房人即使已经购买了该房屋，也必须等租赁合同期满后才能入住。且承租人在同等条件下具有优先购买权，若是承租人也想购买该房屋，相同的条件下其可以优先购买。

第四，核实房屋是否存在查封或抵押情况。二手房若被查封或已经办理抵押登记的，无法顺利过户。购房者应提前调查房屋的实际产权情况，并要求房东承诺房屋在过户登记前不存在被查封风险，房东不得擅自办理房屋抵押登记。

第五，核实房屋学区功能是否已经使用。若购房者购买二手房是想使用该房屋的学区功能，在签订合同前应向出售人核实该房屋的学区功能是否已经使用。同时，购房者可以要求在合同中对此进行约定，以保障自己的权利。

【温馨提示】

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如房产继承问题，欢迎向我们的北京房产律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136-7129-5837（08:00-21:00）