房款已付，房子不能过户，怎么办？房东（卖房人）被人家追债，卖给我的房屋被查封了，还能过户么？夫妻婚后购买的房屋登记在一方名下，另一方如何确权？夫或妻一方婚前贷款所购房屋，离婚时如何分割等，最近咨询与代理的房屋过户与房屋确权分割问题及相关案件较多，本律师团队结合实务经验并参照上海高院关于房产案件若干问题的司法解释，提供参考性处理意见如下：

一、不能过户的原因?

原因一，卖房人有负债，系争房屋经卖房人的债权人申请已经被法院查封。

原因二，开发商开发项目不达标或开发商负债导致开发项目暂停，不能按房屋买卖合同约定按时交房，也不能办理过户。

二、买房人维权措施

1.委托律师查清系争房屋的现状（包括是否已网签备案、是否已经过户、是否有查封、是否存在抵押等信息），一般要去房地产交易中心调取房屋产权登记信息。没有办理过户或未办出产证的房屋也可以调取。

2.起诉卖房人或开发商继续履行购房合同，支付不能按期过户的违约金，并配合办理过户

3.申请财产保全，查封系争房屋

4.如果法院已经开始拍卖系争房屋，买房人可以申请执行异议或案外人异议

5.如果系争房屋已经被多家法院查封，那么只有解除前面的查封，买房人自己的查封才生效，此时，买房人才能要求法院判令卖房人或开发商办理过户。

6.如何解除房屋的查封呢？如果卖房人有钱，理应卖房人清偿债务后，查封就可以解除。如果卖房人无力还款，那么买房人为解除系争房屋上的查封，可以代替卖房人还清债务，从而解除房屋上排在自己前面的所有查封，使得过户成为可能。

三、关于大产证与小产证

把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权。因此，只有买房人购买的房屋已经取得了大产权，那么办理小产权才是可行的。也就是说，如果开发商的大产权产证还没有办出来，那么让法院判令卖房人配合买房人办理小产权证是不具有可行性的。换言之，有大产证是办理小产证的前提与基础，也就是说系争房屋尚未取得小产证，故暂时无法办理产权过户手续

四、房屋确权分割纠纷及其他纠纷

房屋确权分割纠纷及相关纠纷，最近咨询与代理的相关案件增多，本律师团队主要参照上海高院关于房产案件若干问题的司法解释，提供参考处理意见如下：

（一）房屋产权登记在夫或妻一方名下，另一方要求确认为房屋共有权利人，人民法院是否受理的问题

倾向性意见认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋产权登记在夫或妻一方名下，并不必然认定为夫妻共有财产，且登记权利人可基于不动产登记的公示效力进行相应交易，而未登记权利人的合法权利难以有效保障。故未登记为权利人的夫或妻一方是有请求确认为共有权利人并办理权利登记的现实需求，该诉请具有可诉性，人民法院应予受理。

（二）夫或妻一方婚前贷款所购房屋权属的认定

审判实务中，对于夫或妻一方婚前按揭贷款、婚后共同还贷所购的房屋是属于夫妻共同财产还是夫妻一方财产，存有不同观点。

倾向性意见认为：夫或妻一方婚前通过按揭贷款方式向开发商支付房款，履行了房屋买卖合同义务，产权登记在夫或妻一方名下的，一般应认定为夫或妻一方个人财产。婚后共同还贷款项实为共同清偿对银行的债务，根据《婚姻法司法解释三》第10条的规定，离婚时该不动产先由双方协商处理，协商不成，法院可判决归产权登记一方，婚后共同还贷部分及相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。（三）共同共有房屋分割原则的把握

倾向性意见认为：共同共有房屋的分割应当坚持审慎的态度，不仅要考虑分割的条件是否成就，还需要考察当事人要求分割的现实可行性。按照《物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

对于共有基础的丧失，一般从共同共有关系消灭的角度来判断，如离婚、分家析产等情况可构成共有基础的丧失。共同共有关系存续期间，当事人请求分割的，应具有重大事由。重大事由的界定应当根据共有基础的不同等有所区别。如婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，应符合婚姻法司法解释三第4条规定的情形：一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；或一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

对于共有基础的丧失，本律师最近接触到的一个案子比较特殊。房屋的共同共有人之间不是常规的夫妻或其他亲属关系，而是债权人与债务人关系。起初，债务人为担保债务的清楚，同意让债权人在房产证上署名，并约定清偿债务后，配合办理除名。但是，债务清偿后，债权人拒不理会，更不按约定配合办理除名。十几年后，房屋市值翻了7倍，当初的债权人把债务人起诉了，要求把房子全部归为己有。

这个案子的难点在于，不动产的权利外观，以不动产登记的情况为准。作为被告，在相关书面信息已经丢失或对方有意隐藏的情况下，如何证明当初借款与借款担保（房产证加名）事实的存在？如果说当初的借贷关系是如今共有产权关系的基础，那么如何证明共有基础已丧失，是系争房屋分割的关键依据与主要证据。

（四）公房承租人死亡后，同住人之一起诉，要求确认户公房登记户籍人或实际居住人为非同住人，并主张迁让纠纷的处理

倾向性意见认为：公房承租人死亡后，应由公房管理部门或其委托的物业管理部门作为出租人确定新的承租人。在新承租人尚未确定前，不宜受理此类诉讼。已经受理的，可裁定驳回。