一、合资、合作开发房地产

1、执行法院对仲裁裁决未明确的执行标的通过委托评估方式进行确认违反了审执分离原则，当事人未就评估报告达成一致时，应当驳回执行申请

案情简介：万力公司与银基公司因合作开发房地产产生纠纷，鄂尔多斯仲裁委作出裁决：“......万力公司以成本价分割共同项目价值5.2548941626亿元的等额资产......”。万力公司向鄂尔多斯中院申请强制执行。因仲裁裁决事项不够明确具体，双方当事人无法达成一致意见，鄂尔多斯中院向鄂尔多斯仲裁委发函要求确认“成本价”等相关不明确的裁决内容，鄂尔多斯仲裁委回函“成本价双方在协议中未明确是合作项目已发生的成本价还是达到交付使用状态的成本价，审计报告对此也未作出肯定答复，因此，仲裁庭对成本价不予确认”。执行法院经双方当事人同意委托第三方机构进行评估，并依据评估报告确定执行的标的数额。万力公司不服向内蒙古高院申请复议，内蒙古高院作出维持决定，继续依据评估报告执行。

最高院认为：本案中，鄂尔多斯仲裁委作出的仲裁裁决书第二项“银基公司应退还万力公司的投资款为522789416.26元，万力公司以成本价分割共同项目价值522789416.26元的等额资产”中“成本价”应如何计算和认定，并不明确，且双方当事人均曾在仲裁程序中主张，但均未被仲裁机构支持。鄂尔多斯中院发函请求就“成本价”是多少予以解释说明，鄂尔多斯仲裁委未能对仲裁裁决书中的“成本价”如何计算进行补正或说明，亦无法对“成本价”予以确认。因案涉三块土地将按照成本价在银基公司应退还万力公司的投资款中予以核减，该成本价不明确将导致执行过程中无法确认本案应继续执行的标的数额及具体范围，属于执行依据给付内容不明确的情形，应裁定驳回万力公司对该部分的执行申请。目前执行法院通过委托评估的方式来确定案涉土地的成本价，实际上是在执行程序中对执行依据所确定的当事人实体权利义务进行了重新确认或变更，不符合审执分离原则，也不利于充分保障当事人举证、质证、辩论等程序性权利。尽管万力公司、银基公司在执行过程中曾同意委托评估，但万力公司对评估程序和评估结论均不认可，说明双方最终未就执行依据中确定的“成本价”达成一致意见。这种情况下执行法院径行以评估报告为依据确定本案应继续执行的标的数额，确有不当，应予纠正。

案例索引：（2021）最高法执监512号民事裁定书，内蒙古万力房地置业有限责任公司与鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司合作开发房地产纠纷执行案

2、以主体混同、人格混同、财产混同为由追加被执行人，于法无据，应予以驳回

案情简介：申请执行人高新投资公司以被执行人西北山居委会成立西北山经济合作社、西北山社区集体资产股份改革量化方案规定西北山居委会对外的经济合同、承诺等事项全部转入西北山经济合作社为由，根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十二条规定，应追加西北山经济合作社为本案被执行人。西北山经济合作社认为其在本案执行依据审理前已成立，高新投资公司未追加西北山经济合作社为共同被告，故未经实体审判，西北山经济合作社不应承担责任。威海中院认为，西北山社区集体资产股份改革量化方案规定西北山居委会对外的经济合同、承诺等事项全部转入西北山经济合作社，西北山经济合作社系原西北山居委会分立的经济责任主体，应当追加为被执行人，并对本案生效法律文书确定的债务承担连带责任。西北山经济合作社不服，向山东高院申请复议，山东高院以新投资公司未提交足以证明西北山居委会与西北山经济合作社系分立关系的证据，西北山经济合作社的复议请求依法成立。

最高院认为：当事人提出申请的，应当提供相关证据，执行法院有权对被执行企业与相关企业间是否构成分立进行认定。只有符合法定条件的，才可以依法变更、追加被执行人。本案高新投资公司的追加请求及理由主要围绕西北山居委会与西北山经济合作社存在主体混同、人格混同、财产混同进行的阐述和论证，但是，主体混同、人格混同、财产混同不属于法律、司法解释规定的追加被执行人的法定情形，也不能直接证明西北山居委会与西北山经济合作社系分立关系，山东高院不予采信并无不当。

案例索引：（2022）最高法执监26号执行裁定书，威海高新投资（集团）有限公司与威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会合资、合作开发房地产执行纠纷案

3、因市场变化产生而非基于合作双方积极行为形成的土地自然增值收益，合作开发合同解除时，应根据双方的违约过错及公平原则进行分配

案情简介：和基公司与桂盛公司签订合股投资经营合同，双方分别以现金和土地作价出资合股投资建设新世纪广场，双方各占该项目60%、40%的股权。桂盛公司先后缴纳案涉土地闲置费、违约金，调整土地使用条件并补缴相应出让价款，获得不动产权证书，并办理施工许可证开工建设。后双方合作合同解除，因合同解除的增值收益问题发生争议，和基公司诉至广东高院，主张应当按股权比例获取60%的现有土地增值收益。广东高院一审认为，和基公司未举证证明其对案涉土地的增值实施过积极行为，除土地随市场因素自然增值外，桂盛公司办理土地使用条件变更手续并独自缴纳相关土地闲置费、违约金及土地出让价款等费用的一系列行为与现有增值有高度关联性，案涉土地现有的开发成果并非基于合作开发形成。案涉土地在合作合同解除之前，基于原土地使用权证及原合同条件下，由于市场变化所形成的自然增值部分应由和基公司与桂盛公司平均分配。和基公司和桂盛公司均不服一审判决，向最高院提起上诉。和基公司认为，案涉土地的调容成果系双方共同实现，并非桂盛公司的单方贡献；案涉土地是双方共同经营的项目财产，桂盛公司利用抵押土地所获资金支付新增土地出让款，应认定该款项系双方共同支付，因此土地增值收益应按双方股权比例分享。桂盛公司认为，其作为案涉土地的使用权人和管理人，依法享有案涉土地的原值和自然增值收益；案涉土地的原值和自然增值与和基公司无关，和基公司无权要求桂盛公司赔偿其土地增值收益。

最高院认为：一审法院经委托评估，双方2015年2月9日合同解除时的土地使用权价格为69769.208万元，该价格与2003年5月20日双方订立《关于合股投资经营合同第四条股东出资数额的说明》中约定的土地折价2250万元相比，土地使用权的价值已产生大幅增值。由于双方多年都未主动履行义务推进合作项目取得实质性进展，故现有增值并非是双方合力促成。而且，案涉土地增值的主要原因除土地随着市场因素产生自然增值外，还在于桂盛公司办理了土地使用条件变更手续，将土地的容积率由2.0调整为5.09，并将土地用途从城镇住宅调整为批发零售、商务金融（办公）、住宿餐饮。因此，和基公司在尚未完成60%份额的出资义务且未能提供充分证据证明其对案涉土地增值积极作为的情况下，主张获取现有增值收益的60%，缺乏事实依据，本院不予支持。根据世鹏公司的评估，在排除因调整土地使用条件价值受到影响的因素后，案涉土地在双方合同解除时的市场价值为19659.9705万元，即该土地在双方合同持续期间因市场变化产生了自然增值收益。由于和基公司与桂盛公司均存在违约行为，对案涉合同的解除具有同等的过错，因此双方在合同解除后平均分配该土地的自然增值收益更符合公平原则，更能保护当事人的合法权益。

案例索引：（2021）最高法民终444号民事裁定书，南宁市和基房地产开发有限责任公司与广西桂盛房地产有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

4、合作开发项目的转让方应在收益范围内对项目的工程欠款承担清偿责任

案情简介：亘元公司与二建公司就学府中央住宅项目签订施工合同，后亘元公司与诺邦公司就该项目达成项目转让协议，二建公司与诺邦公司重新签订施工协议。后二建机械公司将该项目的一二标段转包给华胜威。因欠付工程款，华胜威公司诉请诺邦公司、亘元公司在欠付二建公司、二建机械公司工程款范围内承担连带责任。一审法院认为，华胜威公司及二建公司均确认案涉工程的建设主体由亘元公司变更为诺邦公司，故华胜威公司主张亘元公司作为发包人在欠付工程款范围内承担付款责任依据不足。二审法院认为，亘元公司与诺邦公司就案涉工程项目进行转让，但亘元公司、二建公司并未约定解除合同，亘元公司基于履行合同的债务并未转移或消灭，且诺邦公司向亘元公司支付了销售房款和履约保证金；另亘元公司曾向诺邦公司下发工作联系单、停工通知书等，说明亘元公司在签订项目转让协议前后均实际参与了工程管理，故亘元公司应与诺邦公司在欠付工程款范围内共同承担责任。亘元公司不服向最高院申请再审。

最高院认为：二建公司与亘元公司签订施工合同并实际进场施工一年多后，亘元公司转让案涉项目，期间二建公司已形成部分工程款债权，尽管主要工程款已支付，项目转让时仍有部分工程款未支付，故亘元公司对转让项目之前未支付的工程款部分负有相应付款义务始为公平。亘元公司作为合作开发方，合作项目的收益应当先用于清偿工程款债务，剩余部分再向合作开发方分配，以保障实际施工人的合法权益。亘元公司从神华宁夏煤业集团有限公司取得案涉土地为此支付土地转让款58234919.63元，其以土地作为合作开发房地产的出资。截止本案判决之日亘元公司已收取项目转让款70656476元，亘元公司在项目对外工程款债务未清偿前，已经从案涉项目中收取了部分收益。因此，亘元公司应在其实际收回的收益范围内即12421556.37元（70656476元-58234919.63元=12421556.37元）对案涉工程款债务承担清偿责任，亘元公司在清偿后有权向发包人诺邦公司追偿。

案例索引：（2022）最高法民再78号民事判决书，宁夏亘元房地产开发有限公司与宁夏华胜威建筑劳务有限公司、宁夏第二建筑有限公司、宁夏二建集团机械施工有限公司、宁夏诺邦置业有限公司建设工程施工合同纠纷案

5、公司章程和管理制度对法定代表人的签字权限予以限制的，合作方对此应尽到审慎注意义务，否则不构成善意相对人

案情简介：东苑公司、瑞峰公司双方成立项目公司合作建设烟台XX大厦。瑞峰公司以房产和土地使用权作为出资，东苑公司以货币资金形式出资。合同签订后，东苑公司向瑞峰公司借款600万元偿还瑞峰公司的银行贷款，以取得瑞峰公司的房产证和土地证。后双方项目合作无法进行，协商解除合同，瑞峰公司向东苑公司返还借款、支付利息。瑞峰公司时任法定代表人于瑞章在打印形成的《瑞峰糖酒茶与东苑置业账目明细》上签字，确认了瑞峰公司欠付东苑公司的款项本金及利息。后双方因款项支付事宜发生争议并诉至法院。瑞峰公司《规章制度汇编》中的《资金资产风险管理规定》规定“对外投资(包括现金投资和实物投资及无形资产投资)、房地产开发及其他大型项目开发(包括动用资金开发或以土地、房产等折价开发)必须经过股东会批准”；《公司章程》规定“董事会行使下列职权：决定十万元以上(含十万元)业务经营开支和一万元以上(含一万元)费用开支，开支需要两名以上董事签字”。

山东高院认为：法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。但是，如果公司章程和管理制度对法定代表人的签字权限作出了明确限制，则法定代表人无权擅自代表公司签字。本案中，于瑞章作为瑞峰公司的法定代表人，根据公司章程规定如其代表瑞峰公司签字，应当经过股东会批准并由两名以上董事共同签字确认。东苑公司与瑞峰公司作为涉案房地产项目的合作开发伙伴，应对瑞峰公司的公司状况、法人章程规定等事项履行审慎注意的合同义务，应当知晓瑞峰公司法人章程的限制性规定及公司管理制度和业务流程，故法定代表人于瑞章超越权限在涉案《瑞峰糖酒茶与东苑置业账目明细》及利息清单中签字的行为，不应认定为系代表瑞峰公司的职务行为。东苑公司在本案中依法不属于善意相对人。

案例索引：（2021）鲁民申11818号民事裁定书，烟台东苑置业有限公司、烟台瑞峰糖酒茶副食品有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

6、与国有独资企业进行房地产合作开发时，应对其以国有资产出资进行的交易是否符合法律规定履行相应的审慎注意义务，否则应承担合作协议无效的法律后果

案情简介：省房青岛公司（独资全民所有制企业）与佳兴公司合作开发省房青岛公司在即墨市的原帝豪庄园项目，双方共同设立省房青岛公司名义下的独立项目部，全权负责项目合作开发。后因项目未如期开发，双方签署相关补充协议，约定终止合作，省房青岛公司将案涉项目所在国有土地使用权对外转让，转让所得土地款的50%归省房青岛公司所有，50%归佳兴公司所有，并通过法院调解书的形式确认了省房青岛公司应支付给佳兴公司的房地产合作款项。后双方因款项支付事宜发生争议诉至法院。

山东高院认为：作为独资全民所有制企业的省房青岛公司所拥有的国有建设用地使用权，系重要的国有资产。省房青岛公司以国有建设用地使用权作为出资入市交易，应依法遵循法定的国有资产交易和处分的法律、法规和规章及审批、资产价值评估和进场交易等国有资产交易的基本原则，履行法定的国有资产交易程序。佳兴公司作为合同相对方明知省房青岛公司为独资的全民所有制企业，其经营管理的建设用地使用权为全民所有的国有资产，订立协议时也应对省房青岛公司以国有资产出资进行交易是否符合法律规定，履行相应的审慎注意义务。现有证据均无法证明省房青岛公司和佳兴公司在订立涉案合作协议等系列协议时履行了相应的法定义务和注意义务，故原审判决确认双方订立的《房地产合作开发协议书》及补充协议等系列协议无效，也是原审法院基于自身对立法精神、法律规定的理解和认知，并结合日常生活逻辑和本案实际情况，对合同效力作出的价值评判，在法无明确规范依据的情况下，原审对涉案协议效力的认定并不违反法律规定，本院对此予以确认。

案例索引：（2021）鲁民再527号民事判决书，青岛佳兴置业有限公司、山东省房地产开发集团青岛公司合资、合作开发房地产合同纠纷

7、民事诉讼法第九十六条规定的“调解协议的内容不得违反法律规定”中的“法律”不限于法律，应包括行政法规；“强制性规定”不限于效力性强制性规定，亦包括管理性强制性规定

案情简介：佳兴公司以购买省房青岛公司即墨市原帝豪庄园项目百分之五十的土地或百分之五十的规划面积并合作开发为初步意向签订协议。后因项目无法进展故不再进一步投资，并就相关资产的分配、款项返还、费用承担等事宜达成多份协议，并通过法院出具（2019）鲁02民初1378号调解书。山东高院指令青岛中院再审1378号案。青岛中院再审认为，涉案调解协议没有经过省房青岛公司的集体讨论，也未进行评估，违反《企业国有资产法》的相关规定，所涉调解书应予撤销。佳兴公司不服上诉称，省房青岛公司属于全民所有制企业，应当优先适用《全民所有制工业企业法》，不应适用《企业国有资产法》第三十二条规定的关于集体讨论决定的事项，即便适用，《企业国有资产法》第三十条的规定是管理性规范，非效力性规范，未经企业负责人集体讨论决定，也不影响合同的效力。

山东高院认为：双方在原审法院达成的调解协议并非双方就合作开发房地产收益的分配而作出的权利义务安排，实质是针对尚未开发的国有建设用地使用权的价值而进行的分割，而无证据证明案涉的国有建设用地使用权业已按照国有资产管理的相关法律规定进行了价值评估，故原审判决确认省房青岛公司在未履行国有资产管理法定义务的前提下，与佳兴公司所达成的调解协议有悖于合法原则，同理，原审法院依据调解协议制作的民事调解书亦有悖于合法原则。与本案类似的最高人民法院（2017）最高法民再225号民事判决亦认为，民事诉讼法第九十六条规定的“调解协议的内容不得违反法律规定”中的“法律”不限于法律，应包括行政法规；“强制性规定”不限于效力性强制性规定，亦包括管理性强制性规定。双方在未履行资产评估、上报、备案、挂牌交易等程序的情况下即签订和解协议，将第二电机厂全部资产抵偿债务，违反了国务院颁布的《国有资产评估管理办法》的规定，可能导致国有资产流失，因此，应撤销民事调解书。《国有资产评估管理办法》等相关规定属于强制性规定，非任意性规定，国有资产转让未履行评估程序，违反了法律行政法规的强制性规定，因此，国有资产转让行为无效。据此原审判决依法撤销民事调解书符合法律规定。

案例索引：（2021）鲁民再527号民事裁定书，青岛佳兴置业有限公司与山东省房地产开发集团青岛公司合作开发房地产合同纠纷案

二、委托代建

1、纪检部门对工程造价进行审计的建议并不影响民事案件的受理，工程造价是否存在虚假，需经法院实体审理查明

案情简介：滨州建设公司与滨州开发区管委会签订协议，约定滨州建设公司投资建设创新大厦及西附属楼两栋，双方对工程的结算、工程定案值的确定及建设投资款的支付方式等进行了约定。后工程竣工验收后交付滨州开发区管委会使用。依据协议约定，滨州开发区管委会系以土地置换的方式兑付滨州建设公司的投资建设款，但因受土地指标等因素所限未能按照约定履行。滨州建设公司诉求滨州开发区管委会支付建设投资款及相应利息。一、二审法院以案涉工程项目及滨州建设公司所提交的相关证据属于纪检监察机关要求重新评估审计的范围，案涉工程款数额尚处于不确定状态为由裁定驳回起诉，滨州建设公司不服，向最高院申请再审。

最高院认为：人民法院受理案件应以民事诉讼法关于案件受理条件的法律规定为判断标准。滨州建设公司的起诉有明确的被告和具体的诉讼请求及事实、理由，属于人民法院民事案件的受案范围，符合民事诉讼法规定的起诉条件。相关刑事案件与本案民事诉讼并非同一法律关系。案涉工程造价是否存在虚假，需经实体审理查明。原审以案涉工程款属纪检监察机关建议重新评估范围，工程款数额尚处于不确定状态为由驳回滨州建设公司的起诉，不符合法律规定，故最高人民法院裁定本案再审。

案例索引：（2021）最高法民再366号民事裁定书，滨州建设地产发展集团有限公司、滨州高新技术产业开发区管理委员会委托代建合同纠纷案

2、当事人诉前共同委托工程造价咨询机构出具工程造价咨询意见，并不能视为已经对建设工程价款结算达成协议，不能以此剥夺当事人申请鉴定的权利

案情简介：华宇实业公司与锻压机床公司签订委托代建合同及补充协议，合资合作开发房地产，后双方因合同履行中的工程造价问题发生争议。双方于诉讼之前，共同委托中维造价咨询公司对案涉项目建造成本进行咨询审核，后该公司出具《工程总成本审核书》。一审中锻压机床公司申请对工程总成本进行鉴定，一审法院以双方在诉讼前已委托第三方进行造价审定为由，依据“当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议，诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定的，人民法院不予准许”的规定，认为该咨询意见即作为双方工程总结算的依据，故对于锻压机床公司的鉴定申请不予准许。后双方对一审判决均表示不服，遂向最高法院提起上诉。

最高院认为：当事人共同委托工程造价咨询机构出具的工程造价咨询意见与诉讼中委托鉴定机构出具的鉴定意见性质不同。咨询意见本质上是咨询机构作为受托人按照咨询合同约定向委托人交付的工作成果；鉴定意见是在诉讼活动中，鉴定人运用科学技术或专业知识对双方争议中涉及的专门性问题进行鉴别、判断后所出具的专业性意见。故咨询意见与鉴定意见不能互相替代，不能以有咨询意见为由，剥夺当事人申请鉴定的权利。

案例索引：（2022）最高法民终747号民事裁定书，陕西华宇实业有限公司与天水锻压机床（集团）有限公司委托代建合同纠纷案

3、代建协议即使无效，但工程竣工验收且实际投入使用的，委托方应承担拖欠工程价款造成的利息损失

案情简介：毛集管委会与泽明公司签订《代建协议》，约定泽明公司全额出资建设代建项目，项目建成后，毛集管委会在双方约定的时间内回购项目。案涉工程竣工后，泽明公司向毛集管委会主张拖欠工程价款造成的利息损失并诉至法院。一、二审法院依据双方代建协议约定及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，判决毛集管委会支付泽明公司欠付工程款利息。毛集管委会不服原审判决，向最高院申请再审。

最高院认为：泽明公司已经履行案涉《代建协议》约定的义务，且施工单位瓯越公司也认可泽明公司为工程施工投入资金，支付了工程材料款和农民工工资。根据《代建协议》约定，泽明公司全额出资建设代建项目，项目建成后，毛集管委会在双方约定时间内回购项目。虽然该《代建协议》因违反《招标投标法》和《招标投标法实施条例》相关规定而无效，但案涉工程已经通过竣工验收，泽明公司也已经按照《代建协议》进行了投入。毛集管委会未按照《代建协议》约定的时间支付工程款，造成泽明公司相应的利息损失，故二审判决毛集管委会向泽明公司支付工程欠款利息，并无不当。

案例索引：（2021）最高法民申7579号民事裁定书，淮南市毛集社会发展综合实验区管理委员会与淮南市泽明置业投资有限公司、浙江瓯越交通建设有限公司委托代建合同纠纷案

三、建设用地使用权出让

1、对未经审批转让划拨土地使用权合同效力的评价，在现行法律无明确规定的情形下，可参照划拨土地使用权抵押合同的效力认定规则按有效处理

案情简介：十四师与之玉公司签订《房地产开发合同》约定十四师作为提供案涉土地使用权的一方，仅按照100万元／亩收取固定的土地收益金，不承担经营风险。后双方签订《国有土地使用权转让合同》，合同中约定的两宗土地为划拨土地，起诉前十四师前已缴纳48.63亩土地的出让金，土地性质由划拨土地变更为出让土地，剩余10.036亩幼儿园土地属于划拨土地，该划拨用地使用权已经通过有批准权的和田市人民政府同意。之玉公司认为，案涉合同签订时，土地使用权类型仍为划拨土地，合同应为无效。十四师则认为在起诉前已缴纳土地出让金，案涉合同合法有效。一、二审法院均认为，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第九条的规定，十四师起诉前已经取得出让土地使用权证书，依据应当认定合同有效。

最高院认为：依照《国有土地使用权司法解释》第九条规定，十四师在起诉前已补缴土地出让金并取得《不动产权证书》，案涉土地性质由划拨变更为出让土地，《房地产开发合同》应为有效合同。虽《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对于划拨性质国有土地使用权转让未经审批该转让合同是否有效没有直接作出具体规定,但为了配合《中华人民共和国民法典》的贯彻实施，2020年12月修订国有土地使用权司法解释时删除了原第十一条的规定，即不再规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十条第二款规定，当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押,抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持。本案中，即便是不考虑案涉土地使用权已经取得《不动产权证书》，在无其他法定无效或者未生效情形下,划拨土地使用权转让合同关系亦应按有效处理。

案例索引：（2022）最高法民申743号民事裁定书，新疆和田之玉房地产开发有限责任公司与新疆生产建设兵团第十四师、田伟、刘荣土地使用权转让合同纠纷案

2、招拍挂是土地使用权转让的程序要求，民事主体间国有土地使用权转让合同的效力并不因此受影响

案情简介：友恒公司与荣鑫公司签订国有土地使用权转让合同，友恒公司将11.3亩工业用地转让给荣鑫公司，转让价款731万元，友恒公司须配合荣鑫公司办理土地储备、招拍挂手续。后高密国土资源局与荣鑫公司订立《国有建设用地使用权出让合同》，荣鑫公司受让涉案宗地，出让价款1478万元。荣鑫公司一二审主张涉案的土地在转变为商业用地时需要政府收回并通过招拍挂方式重新出让，当事人之间不得自行转让，涉案的土地使用权是双方直接进行转让的，731万元土地款应予返还。

山东高院认为：友恒公司将工业用地使用权转让给荣鑫公司，荣鑫公司目的是将获得的工业用地使用权变更为住宅兼容商业用地进行房地产开发，需要符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条的相关规定，重新签订土地使用权出让合同，因此荣鑫公司与友恒公司签订的《国有土地使用权转让合同》同与高密国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》并不矛盾，荣鑫公司向友恒公司支付土地使用权转让费后，又通过招拍挂程序从高密国土资源局取得土地使用权并缴纳土地出让金，符合法律规定。《国有土地使用权转让合同》签订后，友恒公司、荣鑫公司履行各自的权利义务，目前涉案土地已登记在荣鑫公司名下，并由其进行实际开发建设，荣鑫公司要求友恒公司返还731万元的土地转让款无事实和法律依据。

案例索引：（2021）鲁民申12393号民事裁定书，潍坊荣鑫置业有限公司、潍坊市楚鑫经贸有限公司、潍坊市瑞鑫进出口贸易有限公司、杨继东与高密友恒纺织有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案

四、房屋拆迁安置补偿

属于村民自治范畴的旧村改造拆迁安置补偿纠纷，不属于人民法院应当受理的民事案件受案范畴

案情简介：王全民与谭里庄社区居委会签订《房屋安置补充协议》，约定谭里庄社区居委会分配给王全民3套大户型安置房和2套小户型安置房，共计618平方米。后谭里庄社区居委会分配给王全民四套安置房，仍剩余一套建筑面积117.54平方米楼房未分配给王全民，王全民为此诉至法院。一、二审认为双方之间的纠纷属于旧村改造引起的拆迁安置补偿纠纷，并非国有土地上房屋拆迁安置引发的纠纷，人民法院受理此类纠纷于法无据。另外，该案中涉及房屋拆迁安置的协议有多份，协议主体不一致，王全民提交的协议内容不明确不具体，亦有违王谭合作社的分配方案，而在楼房面积不能足额分配时房屋如何分配属村集体经济组织内部的自治事项，不是平等主体之间的权利义务纠纷，不属于人民法院民事案件受案范围，因此驳回王全民的诉求。王全民不服，向省高院申请再审。

山东高院认为：本案再审焦点为王全民的诉讼请求是否为民事案件受理范围。民事案件受理范围为平等主体之间发生的财产权和人身权纠纷，以及法律规定人民法院适用民事诉讼法解决的其他案件。本案纠纷属于旧村改造引起的拆迁安置补偿纠纷。该类纠纷产生的法律事实基础为村集体组织内部就拆迁安置补偿是否形成有效决议，属于村民自治范畴。本案中，村集体组织的楼房面积不能足额分配，王全民提交的协议内容不明确、不具体且与王谭合作社的分配方案不符。故该协议的履行将涉及其他村集体组织成员利益，应当由村集体组织成员共同确定。故涉案纠纷不属于人民法院应当受理的民事案件受案范畴。

案例索引：（2022）鲁民申720号民事裁定书，王全民与潍坊高新技术产业开发区新城街道谭里社区居民委员会、潍坊高新区新城街道王谭股份经济合作社民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案

五、商品房销售

1、应根据合同约定的内容及实际履行情况，判断合同的性质是商品房买卖关系还是民间借贷法律关系

案情简介：2013年4月26日，李友正与钢固达公司签订《商品房买卖合同》，约定钢固达公司将所开发的房开项目出卖给李友正。后李友正先后向钢固达公司汇款4，000万元，钢固化公司出具购房款的收据。2013年4月26日同日，钢固达公司与李友正签订《借款合同书》，约定钢固达公司向李友正借款现金960万元整，用作“清水湾”建设项目，借款不计息，无任何财务费用。借款期限12个月。李友正一审诉请钢固达公司办理所购房屋的备案登记。钢固达公司答辩认为，双方之间是借贷关系，双方约定的购房价格明显低于市场价格，违背了等价有偿和公平原则，双方签订的买卖合同显失公平，应当予以撤销。一审法院认定涉案双方签订的商品房买卖合同有效，购房价格是经股东会决定的情况下对李友正一次性购买多套房屋给予最大优惠，符合交易规则。二审维持一审判决。钢固达公司向最高院申请再审并提交另案生效判决书作为新证据，证实李友正为职业放贷人，双方之间应为借贷关系，一、二审认定为商品房买卖合同关系错误，960万元实为以案涉购房款为出借本金计算的利息。

最高院认为：关于钢固达公司提交的安顺市中级人民法院（2020）黔04民初96号民事判决。该案系李友正与案外人之间的民间借贷纠纷，96号判决虽认定李友正未取得放贷资格，在一定期间内多次从事有偿民间借贷，其出借行为有反复性、经常性，但该案中列明的李友正与钢固达公司借贷关系的本金为960万元，并未直接指向本案购房款，未认定该960万元与本案购房款之间的关系。故仅凭96号判决对李友正反复多次出借行为的认定，无法当然推定李友正与钢固达公司发生的交易行为均为借贷关系，也不足以证实钢固达公司所称960万元系以案涉购房款为本金计算的利息。且李友正申请强制执行过程中，钢固达公司、钢固达公司债权人委员会、钢固达公司管理人与李友正签订《执行和解协议书》，约定钢固达公司在债权人委员会和管理人的监督下，将案涉三十一个商铺交付给李友正，李友正已实际占有使用商铺。故驳回钢固达公司的再审申请。

案例索引：（2022）最高法民申92号民事裁定书，安顺市钢固达房地产开发有限公司与李友正商品房预售合同纠纷案

2、以签订《商品房买卖合同》的方式为债务履行提供担保，在物权未发生公示变动的情形下，不构成让与担保，也不具有物权效力

案情简介：因金威公司欠付东穗大丰分公司啤酒大麦货款，双方签署《还款协议书》，约定以深龙泉公司开发的“龙城国际”项目中总价值1450万的住宅抵偿金威公司的欠款。后东穗大丰分公司委托贾瀚波与深龙泉公司签订2份《协议书》及36份《商品房买卖合同》，将案涉36套商品房预售备案登记在贾瀚波名下，并约定深龙泉公司如未在约定时间内回购，则贾瀚波可以处置案涉商品房，并依据1450万元的总额，按一定期间内的网签价格进行结算。之后，深龙泉公司起诉贾瀚波，要求确认36份《商品房买卖合同》无效。四川高院作出（2021）川民终10号生效民事判决（下称10号判决），驳回深龙泉公司的诉讼请求。东穗大丰分公司再审主张，双方就房屋的安排分为两个阶段，回购期内系让与担保，回购期满则系以物抵债，深龙泉公司未按时回购，案涉房屋经过清理程序后用于抵偿债务，这种约定实际上与“履行期届满后”达成的以物抵债协议无异。无论基于让与担保还是以物抵债，东穗大丰分公司都有权要求继续履行商品房买卖合同。

最高院认为：本案查明的事实可以看出，首先，双方签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为深龙泉公司偿还1450万元债务提供担保，深龙泉公司的担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故东穗大丰分公司与深龙泉公司之间应按双方真实意思表示认定法律关系，双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。东穗大丰分公司请求深龙泉公司交付商品房并办理产权登记的请求，依法不予支持。其次，10号判决曾认定双方签订《商品房买卖合同》是为东穗大丰分公司设立让与担保，东穗大丰分公司在本案原审中亦予以认可，并在提出本次再审申请时仍认为双方之间系让与担保关系，现东穗大丰分公司改变观点认为其与深龙泉公司之间系以物抵债的法律关系，与查明的事实不符。最后，双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，东穗大丰分公司无权要求深龙泉公司交付标的物以及将标的物的权属变更登记至东穗大丰分公司名下以构成让与担保。东穗大丰分公司仍可按照原与金威公司及深龙泉公司之间的债权债务关系主张相关权利，原判适用法律并无错误。

案例索引：（2021）最高法民申7954号民事裁定书，上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司与南充深龙泉房地产开发有限责任公司、贾瀚波房屋买卖合同纠纷案

3、车位不具有物权意义上的不动产所有权，以划分车位数量承担建设费用的方式实现对车位使用权分配的约定，并不违反法律的禁止性规定

案情简介：庆阳石化公司与特亨公司签订《合作建房合同》，约定双方合作开发庆化苑项目，双方对车位的分配进行了约定。合同履行发生争议，庆阳石化公司诉请特亨公司履行交付13号楼地下154个停车位及公共绿化带下96个停车位的义务。特亨公司认为，公共绿化带下建设的停车位，是庆阳市人民政府为解决庆阳石化公司职工停车难问题，在庆阳石化公司不享有建设用地使用权的情况下特批建设的，由庆阳石化公司报建并原始取得，政府禁止转让的108个公共绿化带下停车位处分给特亨公司，违反了《城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定，应认定该约定无效或者解除合同。一审法院认为，双方对车位的限制条件均是明知的，且涉案车位未向不确定的社会公众出售，也不存在无法使用的情形，故驳回特亨公司该诉请。

最高院认为：关于案涉合同关于公共绿化带地下车库约定的效力及法律后果问题。结合案涉项目建设所需国有土地使用权的出让手续系特亨公司办理并登记于该公司名下等事实，应当认定特亨公司签订《合作建房合同》之前即已知晓公共绿化带下停车位不能办理权属证书的事实且无异议。双方《合作建房合同》关于“按已约定的车位分配数量分担建设费用”的约定中，并无明显分配物权法意义上不动产所有权的意思表示，故原审法院就此争议合同条款做出“本案所涉车位并非以公开的方式面向不确定的社会公众进行销售，仅是在庆阳石化公司与特亨公司之间以各自按分配数量承担建设费用的方式进行使用”的解释符合当事人订立合同时的真实意思，特亨公司关于前述条款应理解为当事人意图为案涉公共绿化带下停车位设立具有绝对排他效力及公示效力的物权，并以法定方式分配不动产所有权的主张因缺乏事实依据而不能成立。本案所涉公共绿化带下停车位虽未能办理国有土地使用权出让手续，但法律并未明确禁止当事人以合同的方式就该停车位的使用和收益等权能作出合理安排，且庆阳市规划局也发放了相应的《建设工程规划许可证》，故对特亨公司的相关请求和主张不予支持。

案例索引：（2021）最高法民终847号民事判决书，中国石油天然气股份有限公司庆阳石化分公司与庆阳市特亨房地产开发有限责任公司、庆阳恒泰建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷案

4、实际交付的购房定金多于或者少于约定数额，视为变更合同定金的数额

案情简介：杨晓桐与康鲁公司签订认购协议书，认购康鲁公司开发的商品房，认购总价为2951443元。杨晓桐向康鲁公司支付总房款20%的定金591443元，作为如约签订商品房买卖合同的担保，康鲁公司向其出具收款收据，载明“房款”。后杨晓桐配偶刘国向康鲁公司支付款项240000元，康鲁公司出具收款收据，载明“定金”。后杨晓桐起诉要求解除双方签订的认购协议书，并要求康鲁公司返还购房款831443元及相应利息。一审支持了杨晓桐要求康鲁公司返还购房款831443元的诉讼请求，康鲁公司不服，提起上诉。二审认为康鲁公司提供的证据能够证实多次催促杨晓桐交款、签订商品房买卖合同，杨晓桐未按照协议履行付款及签订合同的义务。未能签订商品房买卖合同的责任在于杨晓桐，杨晓桐交纳定金240000元应予扣除，剩余款项康鲁公司应予返还。杨晓桐向山东高院申请再审。

山东高院认为：涉案认购书约定杨晓桐在签订协议书的同时向康鲁公司交纳购房定金50000元，剩余定金在协议书签订之日起三日内补齐。杨晓桐在签订认购协议书当天支付完591443元，康鲁公司出具的收据付款内容为房款，杨晓桐对此未提出异议，该款项的性质应以收据载明的内容为准，即该款项的性质系购房款而非定金。在康鲁公司发出解除通知后，双方均同意以更名的方式继续履行协议，杨晓桐向康鲁公司交纳240000元，康鲁公司为杨晓桐出具240000元收据，付款内容为定金，杨晓桐在收到该收据后至一审起诉均未提出异议，应视为对240000元定金性质的认可，亦与合同约定的定金内容不矛盾，二审判决认定该款项定金，属认定事实清楚，适用法律正确。经查未能签订商品房买卖合同的责任在于杨晓桐，依照上述规定，二审判决杨晓桐交纳定金240000元应予扣除，剩余款项康鲁公司应予返还，亦属认定事实清楚，适用法律正确。

案例索引：（2021）鲁民申11441号民事裁定书，杨晓桐与济南绿地康鲁置业有限公司商品房预约合同纠纷案

5、认购协议是否构成商品房买卖合同，可参照《商品房销售管理办法》第十六条的相关规定予以认定

案情简介：王世光与郭加海签订《购房协议书》，王世光将鑫都合苑小区7号楼西单元9楼西户出售给郭加海，达到预售条件时王世光通知郭加海签定购房合同并变更购房人姓名。后众磊地产公司与郭加海签订《鑫都合苑商品房认购补充协议》，约定了房屋楼号、面积和房屋总价。因众磊地产公司未按认购协议履行，郭加海起诉要求继续履行认购协议，众磊地产公司不同意继续履行，认为认购协议已无继续履行的可能。经法院释明，郭加海拒绝变更诉讼请求要求众磊地产公司承担违约责任，一、二审驳回郭加海要求继续履行涉案认购协议的诉讼请求。郭加海向山东省高级人民法院申请再审。

山东高院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。具体到本案，从郭加海与众磊地产公司签订的《鑫都合苑商品房认购补充协议》载明的内容来看，双方仅对涉案商品房的坐落、价款、面积等进行了约定，并未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他情形进行约定，且从双方签订的认购协议的名称及具体内容分析，双方在该协议中约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，符合预约合同的内涵。因此，原审法院认定涉案《鑫都合苑商品房认购补充协议》为预约合同并无不当。

案例索引：（2021）鲁民申12499号民事裁定书，郭加海与青岛众磊房地产开发有限公司、修伟刚商品房预约合同纠纷案

6、开发商在约定交房日期时应充分考虑影响交房的政策性因素。重污染天气导致停工虽无法避免，但并非不能预见，不能克服，不属于不可抗力

案情简介：吕贝贝与亲和源公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，约定了亲和源公司交付商品房的时间。合同履行过程中，因亲和源公司逾期交房成诉。亲和源公司认为原审判决计算的逾期交房天数中应当扣减因响应国家环保政策停工的时间，并主张该事项应属于不可抗力范围，应当予以扣减相应逾期交房时间。

山东高院认为：关于亲和源公司主张的因重污染天气导致停工属于不可抗力，停工的天数是否应当予以扣减的问题。根据原审查明的事实，亲和源公司未按照涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间向吕贝贝交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。政府在重污染环境下要求企业停工停产早已有明确规定和法定依据，并且已形成制度化，开发商在约定交房日期时应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑。亲和源公司在明知这些规定的前提下，在施工中可以调整施工方案，防止延期交房事件发生。环保问题被停工虽然无法避免但并非不能预见、不能克服，原审法院认为不属于不可抗力，相应停工天数不予扣减并无不当。

案例索引：（2022）鲁民申2753号民事裁定书，吕贝贝与枣庄亲和源置业有限公司商品房预售合同纠纷案

7、房屋面积差价对应的利息属于法定孳息，应从出卖人收到购房款之日起计算

案情简介：连淑珍向北港房产中心交纳房屋购房款后，相继完成房屋面积测绘并办理房屋权属证。因存在购房面积差异，连淑珍诉求北港房产中心返还房屋面积差价及承担自交纳购房款之日至实际履行之日的房屋差价利息。一审予以支持后，北港房产中心不服提起上诉。二审法院认为，商品房买卖中房屋实际面积需由房管部门根据相关规定实际测量后确定，在此基础上，面积差异导致的购房款退补问题才能确定，退还购房款利息是返还面积差价款的附属，亦应在具备返还购房款条件下开始计算，故认定北港房产中心退还案涉房屋购房款利息应从不动产权属证书发放之日起算。

山东高院认为：北港房产中心自连淑珍交纳房款之日已经占有连淑珍缴纳的购房款，对于超出确权面积部分的购房款，应当按照合同约定返还连淑珍。北港房产中心占用该部分款项相应的利息属于法定孳息，从其占用之日起即产生，应当一并归属于连淑珍。二审法院将房屋产权证发放之日认定为利息起算之日，缺乏法律依据。北港房产中心作为房产开发企业，在房屋出售时理应准确测算房屋面积，而本案房屋面积误差超过3%，已经超出合理的误差范围。根据二审判决，北港房产中心长时间无偿占有使用购房者多支付的购房款，与此对应的，购房者作为无过错方却承担相应的利息损失，该判决结果显失公平，本案应当再审。

案例索引：（2022）鲁民申979号民事裁定书，连淑珍与威海经济技术开发区北港房地产开发中心商品房预售合同纠纷案