【案情简介】

2017年5月，家住通州郊区的李某将自己的一套拆迁安置房以46万元的价格出售给吴某夫妇。双方签订《房屋买卖契约》后，吴某夫妇向李某支付了购房款42万元，李某将房屋交付吴某夫妇。因该房屋当时尚不具备不动产权利登记条件，双方约定余款4万元待房屋符合办证条件并过户至吴某夫妇名下时付清。此后，吴某夫妇一直将该房屋出租给他人使用。4年后，吴某夫妇发现李某已经领取了该房屋的房产证，便催促李某协助办理不动产权利登记。但李某以近几年房价上涨为由，要求吴某夫妇多付20万元购房款，否则就不配合办理过户手续。吴某夫妇同意适当增加一点费用，但认为李某要20万元是狮子大开口。由于双方坚持各自的意见，因此，协商未果。

此后，李某通过中介将该房屋以98万元对外挂牌出售。郑某从中介处获悉上述房源，有购买意向，并通过中介与李某谈好房屋总价为90万元。因该房屋此时被吴某夫妇实际占有并出租，郑某在中介陪同看房时未能进入房屋实地查看，仅看了楼上楼下户型相似的其他房屋，就决定购买。随后，郑某通过中介和李某签订房屋买卖合同。合同签订当日，双方到不动产登记中心办理了房屋产权变更登记手续。登记完成后，郑某将90万元以现金形式交付李某。同时，郑某的陪同人员对双方在签订合同以及交付购房款的全过程进行了录像。随后，中介人员通过微信告知郑某，让其拿到房产证后对外称房屋是李某向其抵债的，并告知郑某凭房产证可将目前房内的租客赶走。于是，郑某就拿着房产证去接收房屋并要求承租人限期搬离，双方因此发生纠纷。派出所出警平息纠纷后，郑某在民警陪同下更换了涉案房屋的门锁。租客发现进不去房屋后，通知了吴某夫妇。【法院审理】

房子到底归谁？几方僵持不下。吴某夫妇遂诉至南通市通州区人民法院。通州法院经审理认为，本案中，吴某夫妇与李某签订的《房屋买卖契约》依法成立并生效，合同双方均依约履行了各自的主要合同义务，吴某夫妇系案涉房屋的实际所有人。此后，李某自行办理领取了案涉房屋的不动产权利登记证书，成为案涉房屋的登记所有权人，但不能排除吴某夫妇作为案涉房屋实际所有人的合法权益。法院认为，李某在要求吴某夫妇增加支付20万元购房款未果后，罔顾房屋已经出售并实际交付的事实，强行违背《房屋买卖契约》约定，擅自将案涉房屋转卖给郑某，严重违背诚实信用原则，主观恶意明显。对照普通大众买卖房屋时的一般情理、交易习惯等因素，综合考量李某和郑某在房屋交易过程中的种种行为及言行存在诸多异常，应认定李某与郑某之间签订的房屋买卖合同系恶意串通损害他人合法权益，应属无效。综上，法院认定涉案房屋归第一个购房人吴某夫妇所有，郑某限期将上述房屋过户登记至吴某夫妇名下，同时吴某夫妇向李某付清购房尾款。一审判决后，各方当事人均未提起上诉，并将判决内容履行完毕。

【评析】

 该案承办法官洪峰介绍，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本条原理在于，双方相互勾结损害他人合法合法权益的行为，具有明显的不法性，应当给予否定性评价，进而保护受到侵害的第三人的合法权益，维持正常的市场经济秩序。具体到本案中首先，郑某交易前后并未对案涉房屋进行现场查看，明显异于通常房屋买卖中普通大众的购房行为。其次，案涉房屋通过中介出售时存在案外人租赁使用情形，但郑某并未在购买前向承租人核实房屋权属，不排除其存在回避知晓房屋其他权利人之故意。再次，郑某对自己与李某整个交易签字和付款过程进行摄像，该行为超出一般房屋买卖购房者的谨慎程度，存在为今后其他权利人主张房屋权属事先预备对抗证据的可能性。从次，郑某根据中介人员的嘱咐，与李某共同虚构“以房抵债”的事实，意图让房屋租赁人退出并由郑某掌控案涉房屋，双方存在通过中介人员虚构事实损害其他房屋权利人利益的意思联络。最后，卖房人负有向购房人交付无权利瑕疵房屋的合同义务，但郑某在购房后至今未要求卖方交付案涉房屋，且在收房发生纠纷后仍未向卖方主张权利，而是通过中介与李某共同对抗吴某夫妇房屋实际权利人，明显与常理不符。故法院认定李某与郑某之间签订的房屋买卖合同系恶意串通损害他人合法权益，应属无效。
“由于标的物的唯一性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。”洪峰法官提醒，当一房二卖导致一方买受人购房目的不能实现时，该买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人赔偿经济损失等责任。此外，如果卖房人有非法侵占买受人购房款的意图或非法占有购房款后拒绝归还或无力归还，还可能涉嫌构成合同诈骗罪被追究刑责。