【案情简介】

小李听同学介绍了北京市内一处房屋，虽然是平房，但租金远低于同地段其他房屋，考虑到刚上班工资比较低，房子离单位近，加上是同学介绍，小李没多想就与出租人老陈签订了租赁合同，约定租期一年，押一付三。随后小李交纳了押金与第一期租金。两个月后，一位自称是房东的人找到小李，要求小李三日内搬离房屋。经询问，小李才知道原来老陈并不是房屋产权人，而是其居住房屋的承租人，虽然房东同意老陈转租，但老陈与房东所签租赁合同的租赁期限已经届满。无奈之下，小李只能从房屋搬走，重新找房，并将出租人老陈起诉至法院，主张签订的房屋租赁合同因转租期限超过承租人剩余租赁期限而无效，要求老陈退还押金、租金，并赔偿小李违约金及另行找房造成的损失。

法院经审理认为，本案的争议焦点为小李与老陈签订的房屋租赁合同的效力。根据《民法典》第717条规定，转租期限超出剩余租赁期限的，超出部分对出租人不具有法律约束力，出租人有权要求次承租人返还租赁物。因此，小李与老陈签署的租赁合同应为有效，但无法约束房东，房东作为所有权人有权要求小李腾退房屋，小李则可以依据其与老陈的合同约定向老陈主张违约责任。最终经审理，法院判决老陈退还小李押金、多支付的租金，并赔偿小李违约金。

【法院审理】

根据《民法典》关于合同无效情形的规定以及《商品房屋租赁管理办法》第六条，房屋租赁合同无效的情形分为七种：（1）未经竣工验收的房屋出租；（2）违章建筑的房屋出租；（3）被确定为拆迁的房屋出租；（4）未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定建设的房屋；（5）未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑；（6）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；（7）租赁期限超过20年，超过部分无效。

而对于超过租赁期间转租的合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条曾规定超过部分的约定无效。故实践中，许多次承租人据此主张其签署的租赁合同无效。

然而，《民法典》第717条并未采取司法解释的观点，而是规定超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，也即在不存在其他合同无效事由的情形下，超出部分的约定亦为有效，仅仅对出租人不产生效力，出租人可以根据物权主张返还原物，次承租人则可以依据有效的合同约定主张承租人承担违约责任。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，民法典施行前成立的合同如果适用当时的司法解释无效而适用民法典有效的，则适用民法典规定。因此，对于超出剩余租赁期限的转租约定，应合法有效，前述司法解释不再适用。次承租人主张认定合同无效的，法院不予支持，但其可以要求承租人承担违约责任。

【评析】

承租人在签订房屋租赁合同前，一定要擦亮双眼，注意审查出租人是否具有出租房屋的实体权利，具体包括：1.系房屋所有权人出租的，出租人应与房屋产权证上载明的姓名一致，可以前往房屋管理部门查询登记或备案信息；2.系委托或代理出租的，除审查前述事项外，还应关注受委托人或代理人是否具有房屋所有权人委托或授权出租的书面证明材料；3.系房屋转租的，除审查房屋所有权人的房屋产权证外，还需关注房屋转租是否经所有权人明确同意且是否超过原租赁合同的剩余租赁期限；4.系共有房屋出租的，应注意是否经其他共有人同意。

因此，承租人在签约前一定要充分了解承租房屋的产权状况、实际使用情况，可以要求出租人出示产权证书原件，若其无法提供或房产证载明的所有权人与出租人信息不一致，则极有可能是转租的“二房东”，此时可以要求出租人提供其与所有权人签署的租赁合同，并注意审查合同的租赁期限及是否约定不得转租，必要时可要求转租方提供房东同意转租的声明，确认房屋没有权利瑕疵后签订书面合同。

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