【案情简介】

2022年10月20日,房东贾某向A公司出具《房屋委托代理书》，双方签订《房屋出租委托合同》，约定：贾某全权委托A公司独家代理房屋出租事项，A公司每月支付租金1800元，按季支付。

2022年12月8日，A公司与孙女士签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋租赁给孙女士，租期一年，房屋押金1800元，租金1100元/月，孙女士支付房租加押金共15000元后入住该房屋。后A公司未按约向房东贾某支付租金并失联，贾某欲与孙女士协商租赁事宜未果，拿走房屋水电卡，2023年2月13日孙女士搬离案涉房屋。现孙女士向法院提起诉讼，要求A公司和贾某退还剩余房租和押金共15000元，并解除其与A公司签订的《房屋租赁合同》。

 贾某辩称，A公司假借房屋托管之名与贾某签订《房屋出租委托合同》，名为“资产托管”，实际双方法律关系为租赁合同法律关系，并非资产委托法律关系。孙女士与A公司签订租赁合同，合同相对方为A公司，与贾某无关。

  A公司未到庭，亦未答辩。

【法院审理】

本案的争议焦点有二：一是贾某与A公司签订的《房屋出租委托合同》的性质如何认定？二是房东贾某是否应当承担退还剩余房租及押金的责任？ 法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同包括有偿的委托合同和无偿的委托合同。有偿的委托合同中,受托人目的是通过完成受托事务获取报酬。A公司虽向孙女士出示了《房屋委托代理书》,表明其具有代理房东贾某将案涉房屋出租事宜的权利，但从其与贾某签订的《房屋出租委托合同》的内容可以看出，A公司作为受托人须向作为委托人的贾某支付租金，可见A公司的合同目的是通过支付租金，获得案涉房屋使用权及收益权，不同于有偿的委托合同中受托人获取报酬的目的。故贾某与A公司之间的合同关系名为委托合同，实为房屋租赁合同。孙女士与A公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。A公司作为案涉房屋的承租人,其与孙女士所签租赁合同系转租合同，A公司系该份合同的相对人，贾某不受该份租赁合同的约束。故孙女士要求贾某对退还剩余房租及押金承担共同责任的诉讼请求，法院不予支持。 关于孙女士要求A公司退还房租及押金合计15000元并要求解除其与A公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。A公司作为承租人，应在租赁期限内保证次承租人孙女士对案涉房屋的正常使用。现因A公司未按约向出租人贾某支付租金，导致孙女士不能继续使用案涉房屋并于2023年2月13日搬离涉案房屋，A公司应承担相应责任。因房屋未到期但无法继续使用，孙女士要求A公司退还未使用房屋期间的房租及押金合计15000元，具有事实及法律依据，法院予以支持。因孙女士租赁房屋的目的不能实现，其也无法向A公司通知解除合同，故孙女士于2023年2月13日搬离并向贾某交付涉案房屋时，应视为其与A公司的租赁合同关系解除。  最终，法院依法判决孙女士与A公司签订的《房屋租赁合同》于2023年2月13日解除，A公司退还房租及押金共15000元，驳回孙女士其他诉讼请求，判决作出后，原被告双方均未提起上诉，该判决现已生效。

【评析】

很多房东为了快捷方便，习惯将房屋租售事宜委托房屋中介来进行，随着房地产市场的活跃发展，房屋租赁中新兴了一种经营模式：新兴中介委托服务。中介公司与房东签订《房屋出租委托合同》，与房东谈好租赁价格，取得房屋使用权后，再以本公司的名义与租客签订《房屋租赁合同》，自行向租客收取房租。一旦中介公司违约，如何认定房东与中介公司之间的关系，就成了纠纷处理的关键。委托合同是指：房东与中介公司约定，将房屋委托给公司出租，房东支付一定报酬，公司在委托权限内代为行使出租权利的合同；租赁合同是指：房东将房屋出租给中介公司，由中介公司支付租金的合同。

本案中，房东贾某与A公司签订的是租赁合同而非委托合同，在此基础上A公司与孙女士签订的是转租合同，孙女士系次承租人，因此孙女士与A公司之间的租赁合同并不约束贾某。现A公司收取涉案房屋租金和押金后失联，未履行合同义务，应判决A公司与孙女士之间的租赁合同解除，A公司返还孙女士已交纳的租金和押金。

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