【案情简介】

2010年4月，甲与乙签订购房合同，约定乙将其所有的不动产出售给甲，购房款50万元于月底前给付，乙应于2011年9月前协助甲办理不动产产权证过户手续。合同签订后，甲按约向乙支付了购房款。因乙未按时协助甲办理过户手续，2012年6月，甲委托律师向乙发出律师函一份，要求乙履行过户义务。

2012年7月，乙在当地报纸上刊登涉案不动产产权证遗失声明，后于同年12月重新办理不动产产权证。

2013年1月，乙向丙银行申请贷款45万元，用上述不动产提供抵押，并依法办理了抵押登记。2015年12月，因乙未能按时偿还丙银行的借款本息，丙银行起诉要求乙立即偿还所欠贷款本息，并有权对乙抵押的不动产拍卖或变卖的价款优先受偿。法院经审理于2016年10月作出判决，依法支持了丙银行的全部诉求。判决生效后，因乙未履行生效判决书确定的义务，丙银行向法院申请强制执行。执行过程中，法院依法裁定对乙提供的抵押不动产进行评估、拍卖。

2017年10月，甲向法院提出异议，法院依法裁定驳回了甲的异议申请。后甲在上述裁定指定的期限内向法院提起了执行异议之诉，请求停止对涉案不动产的强制执行。

【法院审理】

本案中，关于买受人甲是否享有足以排除强制执行的民事权益，存在以下两种观点：

第一种观点认为，甲与乙在法院对涉案不动产查封前就签订了购房合同，合同签订后甲按约向乙支付了全部价款并已合法占有涉案不动产，且不是因为甲的自身原因未办理过户登记，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，甲的权利能够排除执行，应优先保护买受人甲的居住生存权益，才能更好地体现法律的公平正义。

第二种观点认为，《执行异议和复议规定》第二十八条主要规定的是不动产买受人物权期待权的成立条件，但该权利毕竟不是既得的物权，本质上属于债权请求权，其虽然优先于普通债权，但应劣后于担保物权，而本案中丙银行对涉案不动产依法享有抵押权，买受人甲根据上述规定对涉案不动产仅享有物权期待权，故甲对涉案不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。

【评析】

笔者赞同第二种意见。理由如下：

首先，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。据此，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，有权对执行标的拍卖或变卖价款优先于其他无优先顺位的债权受偿。案外人若要阻止对执行标的的执行，应举证证明其就执行标的享有法律或司法解释明确规定的优先于担保物权等优先受偿权的权利。本案中，甲是依据《执行异议和复议规定》第二十八条提出的异议，该条规定的是善意一般不动产买受人的物权期待权的保护条件，即使甲符合该规定的条件，其也仅仅享有物权期待权，不是既得的物权，该权利本质上还是债权请求权，虽然优于其他普通债权，但应劣后于担保物权。

其次，根据民法典第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。该条规定了我国不动产物权的变动一般以登记公示的方法，故经过依法登记的不动产物权应受法律的保护，不仅具有绝对效力，可以抵御任何不法行为的侵害，而且通常具有对抗善意第三人利益主张的效力。本案中，无证据证明丙银行所取得的不动产抵押权存在效力瑕疵，故丙银行对案涉不动产享有的抵押权依法应受法律的保护，甲无权以不动产买受人的期待权为由对抗丙银行。

最后，退一步讲，即使认为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的善意一般不动产买受人的物权期待权可以对抗抵押权人的强制执行，笔者认为，本案中甲也不符合上条规定中的第四项即“非因买受人自身原因未办理过户登记”。从查明的事实看，甲与乙在2010年4月就签订了购房合同，但是却约定乙在2011年9月前协助办理产权过户手续，而早在2007年物权法就已经颁布施行，社会大众对房屋产权变更以登记为生效条件已经较为知悉和认同。但是，甲在支付了购房款的情况下，还任由产权未变更的状态持续超过一年，使得涉案不动产明显存在产权变动或者设定他物权的风险。而且，直至2012年6月，甲仅仅委托律师向乙发了一份律师函，并未及时启动诉讼程序，对涉案不动产采取相应的保全措施，使得乙在2013年初可以顺利将涉案不动产抵押给丙银行。所以，综合本案事实情况，甲未能及时办理案涉不动产的过户登记，主要原因还在于其怠于行使权利，其异议请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。

综上，笔者认为，物权法所规定的不动产物权登记生效原则在民法典继续得以保留，在没有其他法律明确规定的情况下，不得轻易突破法律规定。《执行异议和复议规定》第二十八条仅仅是对一般不动产买受人的物权期待权予以有限的规定，该权利并不是既得的物权，其对依法登记生效的抵押权不具有对抗效力。

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