【案情简介】

2020年2月，华某与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定华某购买的商品房系精装修样板房，总价款为241万余元，该公司应于2020年6月30日前向华某交付该样板房。后该公司通知华某收房时，华某实地查看时发现该样板房存在漏雨、渗水、发霉等严重的质量问题，严重影响华某的正常居住使用，于是华某拒绝收房，经双方协商，该公司对上述房屋质量问题予以免费修复，但是该公司怠于修复，修复期间长达两年多，直至2022年11月7日才通知华某收房。华某认为涉案样板房虽经修复达到收房标准，但是该公司修复期间过长，导致华某不能及时居住使用，且违反合同约定，于是将该公司诉至法院，要求该公司承担自2020年6月30日至2022年11月7日期间的逾期交房违约金。

【法院审理】

法院经审理认为，华某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同对交付房屋时间、交房条件、违约责任等均作出书面约定，上述约定对双方均具有法律约束力。涉案房屋系精装修样板房，不仅要通过竣工验收，其配套设施还应达到正常居住和使用的基本要求。该公司向华某交付的涉案房屋存在多处漏雨、渗水、发霉等严重质量问题，并非一般瑕疵，属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴，华某有权拒绝接收存在严重质量问题的涉案房屋。合同约定的交房时间为2020年6月30日前，该公司在合同约定交付房屋期限内，没有提供符合法律规定的质量合格房屋，应当承担逾期交房的违约责任。该公司修复涉案房屋质量问题的义务于2022年11月7日履行完毕，至此该公司具备交付合格房屋的条件，该公司承担逾期交房违约责任的期限应当至此为止。案涉合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照全部房款的万分之一计付，系双方真实意思表示，且符合法律规定，该公司未要求调整，亦不存在过分高于给华某造成损失的情况，法院依法予以支持。后法院判决该公司向华某支付逾期交房违约金19万元余元，双方均未提起上诉。

【评析】

法院经审理认为，华某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同对交付房屋时间、交房条件、违约责任等均作出书面约定,上述约定对双方均具有法律约束力。涉案房屋系精装修样板房，不仅要通过竣工验收，其配套设施还应达到正常居住和使用的基本要求，该公司向华某交付的涉案房屋存在多处漏雨、渗水、发霉等严重质量问题，并非一般瑕疵，属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴，华某有权拒绝接收存在严重质量问题的涉案房屋。合同约定的交房时间为2020年6月30日前，该公司在合同约定交付房屋期限内，没有提供符合法律规定的质量合格房屋，应当承担逾期交房的违约责任。该公司修复涉案房屋质量问题的义务于2022年11月7日履行完毕，至此该公司具备交付合格房屋的条件，该公司承担逾期交房违约责任的期限应当至此为止。案涉合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照全部房款的万分之一计付，系双方真实意思表示，且符合法律规定，该公司未要求调整，亦不存在过分高于给华某造成损失的情况，法院依法予以支持。后法院判决该公司向华某支付逾期交房违约金19万元余元，双方均未提起上诉。

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