【案情简介】

原告李x诉称:我是张x 的母亲,张xx是张x之子。2012年4月17日，我通过北京xx房地产经纪有限公司向崔xx购买位于北京市xx区xx室，房屋价款520万元。因当时我名下有房，依据当时购房政策，我无购房资格，xx房产经济公司工作人员建议用亲属名字购买，我与张x协商，以张x名义购买xx室房屋，张x表示同意。后xx室房屋从选房、支付定金、支付购房款、交纳税金，到收房、装修均由我完成，房屋虽登记在张x名下，但物业费，水电费等相关费用均由我实际支付。因此，我与张x存在借名买房的关系，我为房屋的实际权利人。现张x因病去世，未留有遗嘱，我和张xx系张x的法定继承人,为了维护自身合法权益我向人民法院起诉,诉讼请求为: 1．请求依法确认我与张x之间就北京市xx区xx室存在借名买房的关系；2．请求依法判决张xx向我返还购房款的1／2，即2600000元；3．请求依法判决张xx向我返还购房中介费用、税款及保障服务费用的1／2，即242200元；4．请求依法判决张xx向我赔偿房屋增值损失的1／2，即3871445元；5．案件受理费及评估费由刘某承担。 被告张xx辩称，不同意李x的诉讼请求。理由如下：第一，李x和张x之间是不存在借名买房关系，因此李x所述的购房款、居间费、增值损失等均不属于张x的生前债务，我无须承担。第二，张x是涉案房屋的所有权人，自购买房屋至生病去世，张x一直在实际占有并使用涉案房屋，李x在起诉书中也认可涉案房屋是张x遗产。第三，借名买房关系成立首先要有借名合意，但张x并未与李x签订代持协议，房屋虽然由李x出资购买，但购买房屋时张x只有26岁，且张x在李x公司任职，双方财产有关联性，母子俩也相依为命，李x在与张x居住房屋附近去给张x买一套房屋也是合情合理的。第四，借名买房本质上是合同纠纷，根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题会议纪要第十条规定，借名关系中借名人可以要求协助过户而非确认借名关系存在，李x要求确认借名买房关系存在不属于本案审理范围。

【法院审理】

张x系李x之子，张xx系张x至子。张x于2019年6月17日去世。2012年4月17日，崔xx（出卖人）与张x（买受人）经北京xx房地产经纪有限公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张x购买崔x所有的位于xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋）房屋成交价格450万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价70万元。同日，李x通过银行转账向崔x支付购房定金20万元，并向北京xx房地产经纪有限公司支付居间代理费98800万元、向北京xx担保有限公司支付保障服务费26000万元。4月25日，李xx通过银行转账向崔x支付200万元。5月30日，李x通过银行转账向崔x支付300万元，并交纳了契税112345．43元、个人所得税37448．48元、营业税等209711．47元。 2012年5月30日，涉案房屋登记在张x名下，房屋性质为商品房，规划用途为公寓。现李x主张其与张x之间存在借名买房关系，张xx不予认可，张xx表示涉案房屋是李x为张x购买并登记在张x名下。李x针对其主张的借名买房的事实提交如下证据： 1、房屋所有权证2本，用以证明李x名下已有两套房屋，因限购政策无购房资格，故借用张x名义在北京购置房产。张xx对证据的真实性认可，对证明目的不认可，并认为李x名下房产情况与李x为张x购买涉案房屋没有直接关系。 2、签约文件合订本（房屋交易保障服务合同、买卖定金协议书、xx地产签约提示、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议）、房产证，用以证明涉案房屋全部购房文件复印件及产权证原件均在王李x处保存，且上述交易文件中张x的签字均为李x代签。张xx认为签约文件合订本为复印件，对真实性不予认可，并表示在李x未提交原件的情况下无法核实张x签字真伪，对房产证的真实性予以认可。 3、与购房相关的税费缴纳凭证、电汇凭证、转账凭证、收据、银联刷卡单，用以证明李x实际支付了购房款以及与购房相关的税费，李x持有全部税、费支付的凭证的原件。张x对证据的真实性认可，对证明目的不认可，表示中介公司的两张收据显示客户为张x，缴费手续应为张x办理。 4、证人崔x到庭陈述：我是xx公司经理，李x之前经我介绍购买过位于xx的房屋，因涉案房屋的房主急于出国、低价出售，我向李x推荐了涉案房屋，李x没有购房资质，就用她儿子刘x的名义购买，购房手续是由李x完成，房屋买卖合同是也由李x代张x签字。李x认可上述证言的真实性。张xx对证言不予认可，并表示证人所述的xx房屋是由李x长期居住的，xx房屋与涉案房屋距离较近，李x给张x购买涉案房屋，方便母子互相照应是合情合理的。另查，一、关于涉案房屋的居住使用情况，张xx表示涉案房屋购买后一直由张x个人居住，并向本院提交了2017年张x就诊病历予以证明，该病历显示的张x现住址为北京市xx区xx号。李x认可该病历的真实性，但表示病历显示张x就诊时言语不清、意识昏迷，对病历所述住址的来源存疑。李x表示其名下有多处房产，涉案房屋购买后长期闲置，后于2020年4月由李x对外出租，涉案房屋的物业费、供暖费等费用由李x公司支出。二、张xx另向本院提交了企业信用信息、张xx账户历史明细清单，用以证明李x、张x系多家公司股东、张x的经济来源为李x，二人未明确区分财务，张xx的抚养费亦是由李x代张x支付。李x对证据的真实性认可，对证明目的不认可，并表示这些公司均由李x一人控制经营，张x未出资也未参与经营，二人不存在财务混同支出。
经询，双方表示张xx与李x法定继承纠纷正在审理中。

【评析】

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。本案双方争议焦点为李x与张x之间是否形成借名买房合同关系。民事合同的订立应当符合法律规定，可以书面形式，也可以口头形式或其他形式。李x主张与张x之间存在借名买房合同关系，张xx对此予以否认，故李x应当对产生借名买房的基本事实承担举证证明责任。首先，李x与张x并未签订书面借名买房协议，且在张x已去世的情况下双方是否存在借名合意仅能通过现有证据进行判断；其次，李x提交的证据能够证明其支付了全部购房款并参与了涉案房屋买卖的缔约过程，但基于双方的母子关系，无法就此得出李x系基于自己取得房屋所有权的意思表示而购买涉案房屋；再次，李x表示涉案房屋购买后长期空置，张x去世后由其对外出租，与涉案房屋有关的物业费、供暖费均由公司支付，张xx表示涉案房屋由张x居住使用并提交了张x就诊病历予以证明，该病历记载张x居住地为涉案房屋，因此，根据现有证据难以认定李x在张x生前占有控制涉案房屋；第四，关于借名必要性，李x主张其因购房资格限制而借用张x名义，但其提交的一份房屋所有权证显示规划用途并非住宅，张xx主张因李x在其住所附近给张x购买涉案房屋，方便互相照料，亦存在一定合理性；最后，关于李x持有涉案房屋所有权证、购房发票原件等情况，因张x去世后房屋由李x控制，故该因素不能作为认定借名买房的因素。综上所述，根据双方当事人陈述结合在案证据，不能认定李x与张x之间存在借名买房关系，李x依据借名买房法律关系主张刘某返还购房款、中介费、税款及保障服务费并赔偿房屋增值损失，均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

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