【案情简介】

原告吴某为让其孩子就读于深圳市某小学，于2021年3月17日与被告邱某签订了房屋买卖合同，以总价439万元购买涉案房屋。邱某确认合同签订前，案涉房产已在2020年被深圳市罗湖区某小学锁定，并承诺于2021年6月底读完本学期后配合吴某解锁该房产锁定的学位。

后吴某支付全部购房款项439万元，邱某仅将房屋过户至吴某名下，却未按照约定解锁涉案房屋锁定的学位。

【法院审理】

一审法院认为：

一、被告邱某应于本判决生效之日起十日内向原告吴某支付违约金 50000 元；

二、被告邱某应于本判决生效之日起十日内向原告吴某支付律师费 15000 元；

三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。

二审法院认为：

一、维持深圳市罗湖区人民法院（2021）粤0303民初3XX2号民事判决第二项；

二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2021）粤0303民初3XX2号民事判决第三项；

三、变更深圳市罗湖区人民法院（2021）粤0303民初3XX2号民事判决第一项为邱某应于判决生效之日起十日内向吴某支付违约金200000元；

四、驳回吴某的其他诉讼请求。

【评析】

道华律师接受委托后，综合研究了法院裁判案例，并结合过往诉讼经验认为，本案合同虽约定了“一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求其以转让总价款为基数每日万分之四的标准支付违约金，并继续履行合同”这一违约条款，但法院基本都认为解锁房屋学位仅为购买房屋的附随义务，房屋买卖合同的根本义务仍为取得房屋所有权，故违约金一般不会按照合同的约定计算。

最终一审法院裁判仅支付5万元作为违约金。

二审中，道华律师积极指导当事人收集证据，并提出获取学位是当事人签订买卖合同的根本目的，同时，学位属于稀缺资源，且已失去的就读机会及教学质量无法弥补及量化的。最终，二审法院亦认可了道华律师的诉讼观点，认为“学位是涉案房产交易的重要因素”，判决卖方向当事人支付违约金20万元。

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