【案情简介】

卖家2021年１月以156.5万元从上手卖家买入涉案小产权房，并于同年６月以218万卖给本案买家并完成交付；

2021年11月，买家以房屋没有“两证一书”为由要求退房退款，卖家不同意引发诉讼。

【法院审理】

《民法典》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。

本案中，虽然双方已对买卖房屋达成合意，原告支付了款项，被告出具了收据。但是双方买卖的标的房屋未取得合法权属证明、亦未取得建设工程规划许可证，违反了房地产转让相关法律规定，违背了公序良俗，双方达成的案涉房屋买卖合同法律关系无效。关于原告确认合同无效的诉请，本院予以支持。2022年7月15日判决：《房屋转让协议书》无效，卖家返还买家款项 218万元。（笔者注：只判决退款，忘记了判决退房）。

【评析】

1、关于小产权房买卖合同的效力问题，笔者基于“行政权和审判权相分离、行政管理性强制性规定和合同效力性强制性规定相分离、物权变动原因行为和结果行为相分离”的三分离原则，一直主张应认定有效，实践中法院认定无效是混淆了上述不同关系；

2、小产权房买卖纠纷同时涉及诚实信用原则（特别是十几甚至几十年前卖，遇到旧改身价倍增情况下的卖方毁约），而诚实信用原则是市场主体合同行为的基石，如一概认定无效，必将为当事人所利用，沦为毁约方的毁约工具，过往法院折中的处理方式是以“先行后民”为由裁定不予受理，底层逻辑是违法建筑政府处理存在合法化和拆除、没收等不同结果，而不同结果影响到合同效力的认定（本质是认为效力待定）；

3、合同履行完毕后，又以违背公序良俗为由，认定小产权房买卖合同无效，判决卖方退款在过往非常罕见，按此判决观点，必然会引发连环诉讼：卖家也会起诉前卖家要求退款，前卖家又会起诉前前卖家......

4、该判决观点如果成为法院统一裁判观点，或将导致深圳市小产权房市场的整体信任危机和旧改补偿纠纷的大量爆发：众所周知，深圳小产权房存量占据住房市场的一半以上，如此大体量的小产权房过往发生了大量的地下交易，目前已大幅升值，一刀切以违背公序良俗为由认定无效退房退款，必然引发小产权房市场的卖家毁约潮，尤其是旧改过程中的小产权房！

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