【案情简介】

本案的当事人主要有买房人张某，卖房人杨某(其妻王某)、某地产中介公司。2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套，房屋总价为92万元，签订本合同时支付定金1万元，首付款60万元、拟贷款32万元，首付款支付时间为2015年11月16日，杨某于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定了杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的，张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金10000元交予王某，王某为张某出具了定金收条。另，杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的(原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等)某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还，张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。

同年11月初，张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。中介公司工作人员作证称，其亦证实杨某在合同签订后半个月左右提出不卖房了，存在违约行为。杨某提出提出是因为张某未向其支付定金1万元，构成违约，故其可以解除合同。原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同;同时，杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可，因密云区房价上涨，涉案房屋亦增值。本案审理中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后，于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金184 000元，居间服务费13 000元。一审法院按照合同的约定判令杨某支付违约金184 000元，赔偿居间服务费13 000元。杨某不服提出上诉，二审法院予以维持。

【法院审理】

本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理：

一是在买房人请求继续履行的情况下，只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，存在以下情形之一时，法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1、买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2、买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3、出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实，除当事人签署的相关书面文件之外，也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。

二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1、要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具体情况确定违约金数额;2、除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。

【评析】

买房人在购买房屋时，一定要核实询问是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。

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