【案情简介】

2022年8月16日，原告杨某（买方）同被告王某（卖方）在银行签订《房地产买卖契约》一份：王某同意将其坐落于某小区花园洋房一处出售给杨某，房屋的成交价为人民币180万元，王某同意杨某以首付款和银行贷款共两种方式一次性支付房款，于合同签订后提交房屋首付款36万元，贷款144万元，双方同意自行交付房款。该合同签订后，杨某向银行申请了二手房房屋贷款，并签订了《个人购房借款/担保合同》。2022年8月25日，原告杨某同被告王某在不动产交易中心签订制式《房屋买卖合同》一份：杨某同意购买王某的房产，上述房产价格为75万元。当天，双方完成房屋过户手续，杨某将36万元首付款汇至王某账户，银行依据杨某申请将144万元贷款发放至王某账户。现杨某以王某不当得利、要求王某返还多收取的105万元购房款为由，诉至法院。

【法院审理】

原、被告为交易涉案房屋，签订了该二份标的相同但价款不同的合同，本案的争议焦点为两份合同的效力。法院认为，《房地产买卖契约》中约定房屋总价180万元，该合同系原、被告为在银行办理房屋贷款而签订，且原告在银行签订的《个人购房借款/担保合同》中明确载明房屋价款为180万元，银行按照借款合同发放贷款并将贷款支付至被告账户，原告按照《房地产买卖契约》约定的价款实际履行了付款义务，该房屋亦已过户至原告名下，故该《房地产买卖契约》应为合法有效。对于原、被告在不动产交易中心签订《房屋买卖合同》，是为了交易过户缴纳税费而签订，在实际的履行过程中双方并非按照按该买卖合同的价格成交，且经调查，案涉房屋面积为157平米，系洋房，根据房屋买卖时整体市场单价计算，总款75万元远低于正常市场交易价格，对于该合同的真实性法院不予认可，该合同为双方为省过户税费而签订，该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。原告诉求不成立，法院依法驳回。一审判决作出后，杨某上诉，二审维持原判。

【评析】

在房屋买卖交易中，我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看似可以避税，实际上潜藏巨大法律风险：（1）从卖方角度看，用于办理权属过户的合同，在法律形式上比双方私下约定的合同更具有对外效力，这就给了不诚信者可乘之机，像本案而言，卖家将房屋产权转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的高房价支付房款或是支付后再要求归还。现实中，法院因某些原因无法认定合同效力的情况下，采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。（2）从买方的角度讲，虽然少交了一些税费，但如果该房屋再次进行交易，由于登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税和个人所得税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，“阴阳合同”“省钱”变“费钱”。（3）因为房屋管理部门是基于买卖双方签订其指定的制式合同，才办理了过户手续，由于阴阳合同的行为被认定指定合同无效，买卖行为很可能会因此而失效，最终导致过户行为被撤销。（4）根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款50％以上、5倍以下罚款。另外，根据我国《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10％以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，签订“阴阳合同”不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。

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