基本案情

   2011年2月，被告戴某通过南京大贺房地产销售有限公司公开出售房屋信息，原告张某见到信息够遂与被告联系，同年2月12日，双方签订了房屋买卖中介合同，约定原告购买被告所有的位于南京市汇贤路6号尚贤院606室房屋，于当日支付被告购房定金1万元，同时还约定，如在国家政策变动的情况下，原告贷款受到限制，则双方所签订合同视为无效合同。2月21日，原告将结婚证、户口簿、身份证等资料交给大贺公司用于办理贷款，但大贺公司告知原告，2月19日国家出台了限购政策，可能影响原告的贷款审批。2月25日，大贺公司明确告知原告，原告不符合购房条件，贷款无望。原告因要求被告返还定金遭拒绝，故诉至法院要求，要求确认原被告之间的房屋买卖关系无效，返还定金1万元，被告辩称，合同签订后，是因为原告的银行贷款无法审批导致原告无法继续履行合同，是原告违约，根据定金罚则，原告向被告交纳的定金不应当返还。

法院裁判

    原、被告争议的条款是合同所附的解除条件，现原告不具备国家相关政策规定的取得贷款条件，合同所附解除条件成就，故原、被告之间的买卖合同关系应予解除。原告要求确认合同无效，系对合同条款及法律规定的理解错误，本院不予支持。因合同所附解除条件成就而致合同解除，不可归责于原、被告双方，故原告要求被告返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告认为原告不能取得贷款是由其自身过错造成，原告不继续履行合同属于违约行为，应当适用定金罚则的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。

律师分析

    本文的争议焦点在于双方签订的房屋买卖是否有效，合同是否因双方的约定无效，主要涉及合同无效事由以及附条件的合同如何界定。

    我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案，原、被告及大贺公司订立的房地产买卖中介合同是各方当事人的真实意思表示，亦不存在法定的无效事由，故该合同成立并有效。现原、被告对合同中约定的“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”这一条款发生争议，根据法律规定，应当按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。第一，原、被告的合同目的在于买卖房屋，原告作为买方其核心义务就是支付价款，合同约定原告支付的价款由自筹首付款与银行贷款构成；买方以银行贷款的方式支付部分价款是当前房屋买卖中通常的交易习惯，如因政策原因导致贷款受限，势必影响买方的支付能力，因此争议条款是原、被告对银行贷款受政策限制而无法获得情况下合同是否继续履行的约定。第二，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”上述规定中所称的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，有别于该法第五十二条规定的法定无效事由而导致的合同无效。第三，如前所述，原、被告订立的合同并不存在法定的无效事由。故结合上述分析，可以认定原、被告在争议条款中约定的“无效合同”，其真实意思是指在贷款受政策限制而无法获得时，双方订立的合同失效。

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