案情简介： 

    原告姚某经中介介绍以620000元的价格向二被告陈某和潘某购买平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋一套，并签订房屋转让合同一份，同时向二被告支付80000元定金。此后，原告于2011年9月1日、2011年12月15日、2012年3月5日向二被告分别支付购房款200000元，100000元、10000元。但2012年7月下旬，二被告未经原告允许擅自将约定房屋出租给案外人。2012年8月上旬，案外人在该房屋内对两名女子残忍杀害并碎尸。原告认为该房屋已经无法正常居住以及房屋整体严重贬值，随后，原告要求解除房屋转让合同，并由二被告返还购房款390000元。被告辩称，合同约定付款方式为2011年8月25日前一次性付款200000元，余款如原告过户贷款支付250000元，剩下90000元于2011年9月25日付清，合同签订后，原告未能按约定支付购房余款，在二被告的多次催讨下，至今尚欠购房款230000元，故已构成违约，应该承担责任。本案争议的房屋在原被告签订房屋买卖合同时，房屋系处于由二被告出租状态，2012年5月，房屋不在出租。2012年7月29日，被告潘某又将争议房屋出租给他人，并收取租金，2012年8月，在该房屋内发生凶杀事件，犯罪嫌疑人为房屋承租人。此外，二被告在与原告签订房屋买卖合同时，已经将争议房屋抵押银行贷款120000元，并于2012年11月中下旬还清银行贷款。

律师评析

   首先，本案的争议焦点之一是房屋内发生凶杀案件，是否造成原告无法正常居住及房屋价值严重贬损。房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价值一般由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，依据价值规律，争议房屋在实物形态上没有受损，但“趋吉避凶”是客观存在的社会普遍心理现象，是广大社会群众长期以来形成的善良无害习俗，并不违反公序良俗，理应得到法律的尊重，依据人民普遍对凶杀事件的恐惧以及对曾发生过凶杀案件房屋忌讳心态，本案争议房屋的价值会贬损，且居住者因对凶杀事件的恐惧，其生活质量会受到影响。

  本案争议的另一个焦点是房屋转让合同签订后至房屋交付前的风险由谁承担。由于本案争议的房屋尚未交付，二被告认为由于原告的迟延付款导致房屋未能及时交付，故通过出租房屋收取租金而减少损失，故争议房屋在合同约定的支付房款、交付房屋期满后发生的风险由原告承担。如果确因原告迟延付款的违约行为给二被告造成损失，其可以在处分争议房屋前对原告进行催告或通过诉讼途径解决，现二被告在未告知及征得原告同意的情况下，擅自将争议房屋出租他人，其处分争议房屋的行为，必然会增加房屋发生各种风险的可能性，争议房屋内发生凶杀事件虽然为意外事件，但却系二被告出租房屋而导致的风险事件，此外，根据双方提供的证据，签订房屋转让合同并支付定金之后，原告向二被告之后支付的购房款均为延期支付，二被告均未提出任何异议，系对原告迟延付款的默认。

  综上所述，由于二被告的出租行为，致使房屋转让合同所约定的标的物，在尚未交付时，其状况与双方签订房屋转让合同时发生变化，致使原告无法正常居住及房屋价值发生贬损等情形，如合同继续履行，原告合同目的无法实现，故原告要求解除双方所签订的房屋转让合同的请求，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋转让合同约定，购房余款的第二次支付时间为2011年9月25日，但原告在该时间届满后并未支付购房款至约定的金额，即使本案争议房屋存在抵押贷款情况，也并不能证明该情况会影响合同的正常履行，只要原告按约支付购房余款，二被告即可还清贷款，为原告办理过户手续，故原告延期付款的该行为与被告推迟交房，又将争议房屋再次出租给案外人存在关联性，因此，根据公平原则，法院判决由原告分担100000元的损失。