房屋卖出后，因房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，被判违约赔偿

【裁判要旨】

买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。

【基本案情】

本案的当事人有两方，一是买房人第某、翁某，另一方是卖房人刘某。2017年6月11日，第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某以370万元将涉案房屋出售给第某、翁某。6月17日，第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》，约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，并留存5万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口迁出，应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉争房屋内遗留有他人户口，并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由，诉至法院请求刘某支付违约金37万元，一审法院应刘某申请，对于违约金调整为7+10万元(自判决生效之日，以总房款370万为基数，按照每日千分之一的利率计算至实际迁出之日，但总额不超过10万);刘某不服提出上诉，二审法院维持原判决。

【法官说法】

户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见，法院对于此类问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令赔偿违约金的一个案例。

【温馨提示】

建议买房人在购买房屋之初，详细了解房屋内的户籍情况，是否属于售房人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意涉案房屋内是否有户口，而后在合同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任;特别是购买学位房的更要查实涉案房屋的学位是否已经使用，对此最好在合同中明确约定。

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